Одним из самых популярных вопросов при сдаче жилья на короткий срок (до одного года) является обязательность регистрации такого договора в налоговой. Ниже ― подробный разбор ситуации, когда арендодатель и арендатор ― физические лица, а длительность договора составляет 11 месяцев.
Что говорит закон?
Начнем с нормативной базы:
- ГК РФ, ст. 609 и 651 – жилищный договор аренды заключается в простой письменной форме, госрегистрация не требуется.
- Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» – краткосрочные договоры аренды (< 1 года) не подлежат государственной регистрации в Росреестре.
- Налоговый кодекс РФ, ст. 85, п. 1 – регистрировать сам договор в ИФНС не нужно; обязанность возникает лишь у арендодателя при получении дохода.
11 месяцев — «магическая» граница
Договор на 11 месяцев считается:
- Краткосрочным. Следовательно, он не подлежит ни государственной регистрации в Росреестре, ни обязательному уведомлению в налоговую.
- Не создаёт объект налогообложения по НДФЛ автоматически. Но арендодатель обязан самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн ₽) до 30 апреля следующего года.
Когда всё-таки придётся идти в налоговую?
Для арендодателя (собственника квартиры)
- Если он получил доход, обязан сообщить об этом в ИФНС по месту жительства и заплатить НДФЛ.
- Может воспользоваться профессиональным вычетом 20 % или уменьшить налогооблагаемую базу на фактические документально подтверждённые расходы (коммуналка, ремонт).
Для арендатора (физическое лицо)
- Если он хочет получить вычет по НДФЛ на жильё в командировке, нужен договор + акт-приёмки + платёжки; регистрировать договор в налоговой не нужно.
Какие риски возникают при отсутствии регистрации?
| Участник | Возможные риски |
|---|---|
| Арендодатель | Штрафы за неуплату НДФЛ (20 % от суммы неуплаченного налога + пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки). |
| Арендатор | Невозможность подтвердить расходы на жильё в командировке, если вдруг ИФНС затребует документы. |
| Организация (работодатель) | Налоговый вычет не примут без корректного пакета документов от сотрудника. |
Пошаговый алгоритм для арендодателя
- Заключить договор. Указать: стороны, адрес квартиры, срок 11 месяцев, размер арендной платы, обязанности по коммунальным платежам, акт приёма-передачи.
- Подписать акт приёма-передачи.
- До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ в ИФНС (можно онлайн через сервис «Госуслуги» или личный кабинет налогоплательщика).
- Оплатить налог до 15 июля.
Можно ли не платить НДФЛ?
Легально «обнулить» налог можно:
- Самозанятый статус (но только если собственник сдаёт квартиру не по трудовому договору). Ставка 4 % при работе с физлицами, 6 % с юрлицами. Самозанятый освобождён от декларации 3-НДФЛ.
- Патент на сдачу жилья (в регионах, где введён). Стоимость фиксирована на 11 месяцев, НДФЛ не начисляется.
Краткий вывод
Регистрировать договор аренды квартиры между физическими лицами на 11 месяцев в налоговой не нужно.
Обязанность налогоплательщика – отразить в 3-НДФЛ полученный доход и уплатить 13 % (или 15 %). Арендатору и работодателю достаточно иметь на руках подписанный договор и акт приёма-передачи.
Полезные ссылки
- Официальный сайт ФНС России
- Госуслуги — подача 3-НДФЛ онлайн