Вопрос налогообложения при сделках с недвижимостью часто путает как новичков, так и опытных инвесторов. В 2026 году правила остаются прежними, но появились небольшие уточнения, которые важно знать, чтобы избежать лишних расходов.

Какие налоги существуют при покупке квартиры?

Существует три основных финансовых обязательства, которые могут возникнуть у покупателя:

• Налог на добавленную стоимость (НДС) — применим только к сделкам с коммерческой недвижимостью и к новостройкам, где продавец – юридическое лицо‑плательщик НДС. Для большинства вторичного рынка жилой недвижимости НДС не взимается.
• Государственная пошлина за регистрацию прав собственности — фиксированная ставка 2 % от стоимости квартиры (не менее 4 000 рублей). Пошлина уплачивается в Росреестр при постановке на учёт.
• Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество) — ежегодный налог, который в дальнейшем будет платить уже владелец квартиры (и покупатель, ставший собственником).

Кто именно обязан платить каждый из этих налогов?

2.1 Налог на добавленную стоимость (НДС)

НДС оплачивает продавец, но в случае новостройки часто в цену уже включён. Если покупатель приобретает квартиру у юридического лица‑плательщика НДС, он может получить вычет по НДС (при условии использования квартиры в личных целях и предоставления соответствующих документов).

2.2 Государственная пошлина

По закону пошлину оплачивает покупатель. При этом в договоре могут быть прописаны альтернативные схемы (например, продавец «включает» пошлину в цену), но в налоговой декларации всё равно отразится, что покупатель её уплатил.

2.3 Налог на имущество

После регистрации права собственности покупатель становится налогоплательщиком ежегодного налога на имущество. Размер налога зависит от кадастровой стоимости квартиры, региона и категории собственника (например, пенсионеры могут получать льготы).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – кто платит?

Налог на доходы (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов) уплачивается продавцом от разницы между ценой продажи и ценой приобретения (если квартира была в собственности менее 5 лет). Для покупателя НДФЛ не имеет прямого отношения.

Освобождение покупателя от уплаты налогов

Существует несколько случаев, когда покупатель может уменьшить или полностью избавиться от налоговых отчислений:

1. Покупка в рамках государственной программы «Жильё для молодых семей». При оформлении сделки в ипотеку банк может взять на себя уплату государственной пошлины, а часть её компенсируется из государственного бюджета.
2. Ипотечный вычет. При покупке квартиры в ипотеку покупатель может получить налоговый вычет по НДФЛ в размере 13 % от уплаченных по ипотеке процентов (не более 260 000 рублей в год).
3. Льготы для инвалидов и ветеранов. Такие категории граждан могут получить сниженную ставку государственной пошлины (0,5 % вместо 2 %) и уменьшенный налог на имущество.

Как правильно оформить сделку, чтобы не переплатить?

• Проверьте статус продавца. Если продавец – юридическое лицо‑плательщик НДС, уточните, включён ли НДС в цену, и запросите документы для получения вычета.
• Согласуйте порядок оплаты государственной пошлины. Иногда продавец готов включить её в стоимость квартиры, но в договоре должно быть чётко прописано, кто фактически её уплатит.
• Соберите пакет документов для ипотечного вычета. Это: договор купли‑продажи, ипотечный договор, справка из банка о сумме уплаченных процентов и справка 2‑НДФЛ.
• Узнайте кадастровую стоимость. Налог на имущество рассчитывается от этой стоимости; если она завышена, вы можете оспорить её в суде.

Пример расчёта расходов покупателя

Допустим, покупатель приобретает вторичную квартиру за 8 000 000 рублей у физического лица.

1. НДС – не платится (продавец‑физическое лицо не является плательщиком НДС).
2. Государственная пошлина: 2 % от 8 000 000 = 160 000 рублей.
3. Налог на имущество (первый год) – предположим, кадастровая стоимость 7 500 000 рублей, ставка 0,1 % = 7 500 рублей.

Что изменилось в 2026 году?

В 2026 году приняты два небольших изменения, которые стоит учитывать:

• Ставка государственной пошлины для сделок с объектами, построенными после 2020 года, уменьшена до 1,5 % при условии, что покупатель оформляет сделку в онлайн‑режиме через портал Госуслуг.
• Увеличен максимальный размер ипотечного вычета по НДФЛ до 300 000 рублей в год (при условии, что общая сумма процентов не превышает 2 300 000 рублей).

Итак, покупатель квартиры в России не платит НДФЛ и обычно не несёт ответственности за налог на доход продавца. Основные финансовые обязательства покупателя – это государственная пошлина за регистрацию прав и ежегодный налог на имущество. При правильном оформлении сделки и использовании доступных льгот можно значительно снизить эти расходы.

Помните, что каждый случай уникален, поэтому перед подписанием договора рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или юристом, который поможет подобрать оптимальную схему оплаты налогов и воспользоваться всеми доступными вычетами.

Автор: ваш виртуальный помощник, 2026 г.