Продажа нежилой (коммерческой) недвижимости – один из самых обсуждаемых вопросов налогового законодательства РФ. С 2024‑го года в эту сферу внесены существенные изменения: приняты Федеральный закон 176‑ФЗ, изданы несколько разъяснительных писем Минфина ( № 03‑04‑05/72306,  № 03‑04‑05/23747,  № 03‑04‑05/110523) и даже опубликовано постановление Арбитражного суда Волго‑Вятского округа от  № Ф01‑1693/2025. Ниже – подробный разбор, когда и как физическое лицо обязано уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже коммерческого объекта.

Основные правовые акты, регулирующие налогообложение

1. Налоговый кодекс РФ (часть 2), глава 23. Статья 217 устанавливает, что доходы от продажи имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаются НДФЛ.
2. Федеральный закон 176‑ФЗ (подписан июля 2024 г.). Вводит новые сроки владения для освобождения от НДФЛ: 3 года – для жилой недвижимости; 5 лет – для нежилой (коммерческой) недвижимости.
3. Письма Минфина.
   •  № 03‑04‑05/72306 – имущество, использованное в предпринимательской деятельности, не подпадает под имущественный вычет 250 тыс. руб.
   •  № 03‑04‑05/23747 – расходы, связанные с покупкой/улучшением коммерческого объекта, также не учитываются при расчёте налогооблагаемой базы.
   •  № 03‑04‑05/110523 – при продаже ИП личной недвижимости применяются правила, аналогичные физическим лицам.
4. Постановление арбитражного суда Волго‑Вятского округа (, Ф01‑1693/2025). Суд подтвердил, что доход от продажи коммерческой недвижимости, находившейся в собственности ИП на УСН, облагается единым налогом по ставке УСН, а не НДФЛ.

Ключевые критерии, определяющие налоговую обязанность

Ставки НДФЛ в 2025‑2026 гг.

• Для налоговых резидентов РФ ставка 13 % (до предельного дохода 5 млн руб.; выше – 15 %).
• С 1 янв. 2026 г. в России вводятся дополнительные ставки (15 % и 18 % в зависимости от дохода). Для большинства продавцов коммерческой недвижимости будет применяться ставка 15 % (поскольку доход от продажи часто превышает 5 млн руб.).
• Для нерезидентов – фиксированная ставка 30 %.

Практические сценарии

Физическое лицо продаёт коммерческий объект, находившийся в личной собственности

1. Проверяем срок владения. Если менее 5 лет – налог обязателен.
2. Определяем базу налога: полученная от продажи сумма (включая стоимость предметов, входящих в состав недвижимости, но без учёта расходов).
3. Применяем ставку:
   • 13 % – если продавец‑резидент и доход до 5 млн руб.
   • 15 % – если доход выше 5 млн руб. (с 2026 г.)
   • 30 % – для нерезидентов.
4. Формируем декларацию 3‑НДФЛ и подаём её до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Платёж вносится до 15 июля того же года.

Пример расчёта

Сергей продаёт офис в Москве, купленный за 3 000 000 ₽, а продал за 5 500 000 ₽. Срок владения – 3 года;

• Налогооблагаемая база = 5 500 000 ₽ (получено) – 0 (вычетов) = 5 500 000 ₽.
• Ставка НДФЛ = 13 % (доход ниже 5 млн ₽? Нет, выше → 15 % с 2026 г., но в 2025 г. применяется 13 %).
• Налог = 5 500 000 ₽ × 13 % = 715 000 ₽.

Физическое лицо продаёт коммерческий объект, использовавшийся в предпринимательской деятельности

1. Независимо от срока владения, доход облагается НДФЛ (статья 217 НК РФ).
2. Имущественный вычет и расходы НЕ учитываются (письма Минфина).
3. Ставка та же, что и в пункте 4.1, но освобождения от налога нет.

Пример

Марина владела складом 4 года, использовала его под аренду бизнес‑клиентам. Продала за 8 000 000 ₽.

• База = 8 000 000 ₽.
• Ставка = 13 % (2025 г.) → налог 1 040 000 ₽.
• Если бы склад использовался только как личный актив, а срок владения был бы более 5 лет, налог бы не взимался.

Индивидуальный предприниматель (ИП) на УСН продаёт коммерческий объект

Судебная практика (Постановление арбитражного суда Волго‑Вятского округа, ) подтверждает, что доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности ИП, включается в налоговую базу УСН. Никакой отдельный НДФЛ не начисляется.

1. Определяем режим УСН:
   • «Доходы» – ставка 6 % (2025) / 6 % (2026).
   • «Доходы‑расходы» – ставка 15 % (2025) / 15 % (2026).
2. База – полученная от продажи сумма (без вычетов).
3. Уплата производится в сроки сдачи УСН‑декларации (обычно до 30 апреля).

ИП «ТехноСтрой» (УСН «доходы», ставка 6 %) продаёт производственное помещение за 12 000 000 ₽.

• База УСН = 12 000 000 ₽.
• Налог = 12 000 000 ₽ × 6 % = 720 000 ₽.

Сроки и порядок подачи деклараций

• Декларация 3‑НДФЛ. Подаётся в электронном виде через ЛКНФ или в бумажном виде в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Оплата налога – до 15 июля того же года (если налог не удержан у источника).
• Для ИП на УСН декларация подаётся в тот же срок (30 апреля) и налог уплачивается в соответствии с графиком УСН.
• Неподача декларации влечёт камеральную проверку и штрафы (до 20 % от неуплаченного налога).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет 250 тыс. руб. при продаже офиса?

Нет. Письмо Минфина от  № 03‑04‑05/72306 явно указывает, что имущественный вычет не применяется к недвижимости, использующейся в предпринимательской деятельности.

Нужно ли платить НДФЛ, если объект находился в собственности более 5 лет?

Если недвижимость использовалась только как личный актив и срок владения превышает 5 лет, налог не взимается. При любом использовании в бизнесе налог обязателен независимо от срока.

Что делать, если объект был куплен в 2022 г., а продан в 2025 г., и в 2024 г. вступил в силу 176‑ФЗ?

Закон действует от момента его официального опубликования. Поскольку срок владения к моменту продажи < 5 лет, налог обязателен.

Как учитывается НДС при продаже коммерческой недвижимости ИП на ОСН?

Если ИП является плательщиком НДС, продажа коммерческого объекта облагается НДС по ставке 20 % (при условии, что объект не освобождён). НДФЛ в этом случае уплачивается по ставке 13 % (резидент) от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью.

Можно ли избежать налога, продав объект через семейный траст?

Трансфер собственности в траст считается отчуждением, и налоговые обязательства возникают у учредителя (физического лица) в момент передачи. Поэтому такой способ не освобождает от НДФЛ.

Как минимизировать налоговую нагрузку?

• Планировать срок владения. Держать объект более 5 лет, если планируется продажа без использования в бизнесе.
• Перевести объект в личную собственность. Если объект уже используется в предпринимательской деятельности, можно оформить договор аренды, а затем, после 5‑летнего периода, продать как личный актив (но следует учитывать риски налоговой инстанции).
• Использовать УСН для ИП. При продаже в рамках УСН налоговая ставка часто ниже, чем ставка НДФЛ (6 % против 13‑15 %).
• Оптимизировать стоимость продажи. При продаже с учётом рыночной цены и без завышенных надбавок к стоимости можно избежать дополнительных налогов, связанных с «завышенной» прибылью.

Налог на доходы физических лиц при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом зависит от трёх ключевых факторов:

1. Срока владения (менее 5 лет → налог обязателен).
2. Назначения недвижимости (использовалась в предпринимательской деятельности → налог обязателен независимо от срока).
3. Статуса продавца (физическое лицо → НДФЛ, ИП на УСН → единый налог).

С 2024‑го года законодательно закреплены более строгие правила: вычеты по 250 тыс. руб. и учёт расходов при продаже коммерческого объекта более не применяются. Поэтому при планировании продажи важно учитывать как текущие нормативы, так и сроки подачи деклараций, чтобы избежать штрафов и камеральных проверок.

Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г. С учётом всех нормативных актов, действующих на момент публикации.