Начиная с 19 ноября 2025 года в Республике Беларусь вступили в силу новые нормы Гражданского кодекса, которые по-новому регламентируют порядок отчуждения долей в недвижимости. Самый популярный вопрос, который сегодня задают юристы: «Обязателен ли нотариус, если я хочу продать свою долю именно второму собственнику (соседу по доле)?» Ниже — подробный разбор.
Что изменилось 19 ноября 2025 года
Новые поправки к Гражданскому кодексу РБ (далее, «НК РБ») ввели два ключевых правила:
- Обязательная нотариальная форма для любых договоров отчуждения доли в квартире или доме, за исключением случаев, прямо указанных в законе (ст. 238-1 НК РБ).
- «Преимущественное право покупки» теперь действует только в отношении третьих лиц. Если доля переходит именно к уже имеющемуся в квартире сособственнику, преимущественное право не применяется.
Продажа доли второму собственнику: нужен нотариус или нет?
Краткий ответ
Да, нотариус обязателен. Независимо от того, кому продаётся доля — третьему лицу или уже существующему сособственнику — сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Почему нельзя обойтись без нотариуса
- Прямая норма закона. Статья 238-1 (п. 2) НК РБ гласит: «Договор отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению». Исключений по кругу лиц закон не делает.
- Регистрация в ЕГРН. Без нотариально удостоверенного договера регистрационная служба (БТИ/департамент архитектуры) просто не примет документы на внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН).
- Минимизация рисков. Нотариус проверит:
• отсутствие обременений;
• достоверность правоустанавливающих документов;
• дееспособность сторон.
Поэтапный алгоритм сделки (2026 г.)
| Шаг | Что делает продавец доли | Что делает покупатель (второй собственник) | Кто помогает |
|---|---|---|---|
| 1 | Готовит пакет: правоустанавливающие, справка об отсутствии задолженности по ЖКХ. | Готовит деньги (или кредитное решение банка). | Нотариус (консультация) |
| 2 | Подписывают договор купли-продажи доли у нотариуса. | Нотариус | |
| 3 | Покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию (≈ 20 базовых величин). Базовая величина на 04/2026 — 42 рубля. | Нотариус (счёт) | |
| 4 | Нотариус в течение 1 раб. дня направляет документы в ЕГРН электронно. | ЕГРН | |
| 5 | Получение выписки из ЕГРН (можно онлайн). Сделка завершена. | Госорган/МФЦ | |
Сколько стоит нотариус в 2026 году
- Тариф за удостоверение договора: 0,5 % от цены доли, но не менее 40 базовых величин (42 × 40 = 1 680 руб.) и не более 2 000 руб.
- Технические услуги: 30–50 руб. (зависит от нотариальной конторы).
Частые ошибки и лайфхаки
Ошибка №1: «Мы же соседи, можно просто расписку»
Любая «расписка» или «договор в простой письменной форме» не имеет юридической силы с . Без нотариуса регистрация невозможна.
Ошибка №2: Устное соглашение «я тебе долю, ты мне деньги»
Недействительно. Сделка считается незаключённой, и деньги можно вернуть только через суд.
Лайфхак: оптимизация налога
Если доля находится у продавца более 5 лет, то доход от продажи не облагается подоходным налогом (13 %). Срок считается с даты первоначальной регистрации права собственности.
Чек-лист перед визитом к нотариусу
- Свидетельство о государственной регистрации права на долю (или выписка из ЕГРН).
- Паспорта сторон.
- Кадастровый паспорт на квартиру/дом (не старше 5 лет).
- Отчёт оценщика (если продаётся за деньги).
- Справка из ЖКЭУ об отсутствии долгов.
- Согласие супруга продавца (если доля приобретена в браке).
Независимо от того, кому вы продаёте долю — постороннему или сособственнику, с 19 ноября 2025 года нотариальное удостоверение обязательно. Это единственный путь внести изменения в ЕГРН и защитить свои права. Пренебрежение этим правилом грозит признанием сделки недействительной и потерей как денег, так и имущества.
Если остались вопросы, рекомендуем получить первичную консультацию у любого белорусского нотариуса — первый приём в 2026 году бесплатен при предъявлении паспорта.