Внимание! С 1 января 2025 года в России вступили изменения в налоговое законодательство, которые напрямую затрагивают покупку жилой недвижимости. В статье мы разберём, какие новые правила действуют, как они влияют на покупателя и продавца, а также как правильно оформить социальный налоговый вычет и избежать лишних налоговых обязательств.

Что изменилось в подоходном налоге (НДФЛ) при сделках с недвижимостью?

• Обязательная уплата НДФЛ продавцом – несмотря на распространённые слухи, с 2025 года налог уплачивается всеми продавцами, независимо от того, является ли сделка «персональной» или «коммерческой». Исключения – только при продаже недвижимости, полученной в наследство, дарение или в рамках государственной программы жилищного строительства.
• Нулевая ставка НДФЛ – для продавцов‑ипотечных заемщиков возможно применение нулевой ставки, если сумма дохода от продажи не превышает 1 млн рублей, а квартира была в собственности менее 5 лет. Это нововведение призвано облегчить перепродажу жилья в условиях роста цен.
• Увеличенный лимит социального налогового вычета – в 2025 году максимум вычета увеличен с 2 млн до 2,5 млн руб. При покупке квартиры в новостройке вы можете вернуть до 13 % от суммы вычета (то есть до 325 000 рублей).

Кто может претендовать на налоговый вычет?

Налоговый вычет по статье 219‑НДФЛ предоставляется тем, кто:

1. Приобрёл жильё в собственность (квартира, дом, доль в долевом строительстве).
2. Оплатил покупку из собственных средств (в т;ч. через ипотеку).
3. Имеет документальное подтверждение расходов – договор купли‑продажи, платёжные документы, справка из банка о выплате ипотечного кредита.
4. Не использовал вычет по той же недвижимости ранее (вычет можно получить только один раз за одну единицу жилья).

Как рассчитать размер вычета?

Для расчёта необходимо знать три параметра:

• Сумма расходов, подпадающих под вычет (не более 2,5 млн руб).
• Ставка возврата – 13 % (для большинства налогоплательщиков) или 15 % для высоких доходов (если ваш доход превышает 5 млн руб в год).
• Количество лет, за которые вы планируете получать вычет (максимум – 5 лет).

Пример расчёта:

 Сумма расходов = 2 000 000 руб.
 Ставка возврата = 13%
 Годовой возврат = 2 000 000 × 0,13 = 260 000 руб.
 Если хотите получать вычет в течение 5 лет:
 Ежегодный возврат = 260 000 / 5 = 52 000 руб.
 

Пошаговая инструкция получения вычета через портал Госуслуги

1. Зарегистрируйтесь на gosuslugi.ru и подтвердите личность (через Сбербанк Онлайн, банковскую карту или МФЦ).
2. В разделе «Налоги» → «Налоговый вычет» выберите пункт «Социальный вычет при покупке жилья».
3. Заполните форму:
   • Укажите дату и цену сделки.
   • Прикрепите скан‑копии договора купли‑продажи, выписки из банковского счёта, справки из банка о погашении части ипотечного кредита (если есть).
   • Укажите ваш ИНН и СНИЛС.
4. Отправьте заявку и дождитесь подтверждения от ФНС (обычно 10‑15 рабочих дней);
5. После одобрения вы получите сообщение о размере возврата. Деньги перечисляются на указанный вами банковский счёт.

Как правильно оформить продажу, чтобы не платить НДФЛ?

Существует несколько законных способов снижения налоговой нагрузки для продавца:

• Продажа в рамках государственной программы – если квартира была получена в рамках субсидии, продавец освобождается от НДФЛ, если она продаётся не ранее, чем через 5 лет после получения.
• Продажа по цене ниже рыночной – если цена сделки ниже рыночной стоимости, налог рассчитывается от разницы между реальной рыночной стоимостью и продажной ценой, что может уменьшить налоговую базу.
• Нулевая ставка НДФЛ – применима, если:
  • Сумма дохода от продажи не превышает 1 млн руб.
  • Квартира находилась в собственности менее 5 лет.
  • Продавец не использовал вычет по этой квартире ранее.

Важные сроки и “подводные камни”

Срок подачи заявления на вычет – не позже 3 лет с момента покупки; Пропуск срока приводит к потере права на возврат.

Отчетность по НДФЛ для продавцов – декларацию нужно подавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если вы планируете использовать нулевую ставку, обязательно укажите в декларации пункт «Освобождение от налога при продаже недвижимости», приложив подтверждающие документы.

Типичные ошибки:

• Отсутствие оригиналов документов (только сканы) – ФНС может запросить оригиналы.
• Неправильное указание ИНН/СНИЛС – проверьте дважды.
• Попытка оформить вычет по уже использованной квартире – запрос будет отклонён.

FAQ – часто задаваемые вопросы

Можно ли получить вычет, если часть оплаты прошла в виде кредита?

Да. Вычет рассчитывается от общей суммы расходов, включая проценты по ипотеке, если они подтверждены справкой из банка.

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру в 2026 году по цене ниже, чем купил?

Нет. Налог уплачивается только с положительной разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения (с учётом расходов на улучшения).

Какой документ подтверждает право на нулевую ставку НДФЛ?

Это справка из налоговой службы (форма 2‑НДФЛ) с отметкой о применении льготы. Заполняется в личном кабинете ФНС.

Можно ли получить вычет, если квартира была куплена в 2025 году, а продажа – в 2026 году?

Да, но вычеты можно получить только по первоначальной покупке. При продаже вы обязаны уплатить НДФЛ, если не попадаете под льготы.

Новые правила налогообложения при покупке и продаже квартир в 2025‑2026 гг. направлены на упрощение возврата средств гражданам и одновременно усиливают контроль за уплатой подоходного налога продавцами. Чтобы воспользоваться преимуществами:

• Тщательно собирайте и сохраняйте все документы.
• Своевременно подавайте заявления на вычет через портал Госуслуги.
• Если вы продаёте жильё, проверяйте возможность применения нулевой ставки или льготных режимов.

При правильном подходе вы сможете сэкономить до 325 000 рублей за счёт социального вычета и избежать ненужных налоговых обязательств. При возникновении вопросов рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Удачной сделки и финансовой выгоды!