Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․

Содержание

1. Подмосковье: 9,5 млн объектов под прицелом
2. Санкт-Петербург: протесты собственников бизнес-центров
3. Как рассчитывается новая кадастровая стоимость
4. Налоговые последствия для собственников
5. Как обжаловать завышенную стоимость: пошаговая инструкция
6. Прогноз до конца 2026 года

Весной 2026 года ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» завершило приём замечаний к проекту отчёта о государственной кадастровой оценке зданий, сооружений и помещений․ Это стало точкой невозврата: с 1 июля 2026 г․ новые значения кадастровой стоимости официально вступят в силу и лягут в основу расчёта:

• налога на имущество организаций,
• земельного налога юр- и физлиц,
• арендных ставок за государственные объекты,
• залоговой базы при кредитовании․

По предварительным данным, средний рост кадастровой стоимости составит от 18 % до 35 %, а для «торговых» зданий в Москве и Санкт-Петербурге — вплоть до 60 %․

Подмосковье: 9,5 млн объектов под прицелом

В Московской области утверждены итоги кадастровой оценки, охватившей 9,5 млн объектов недвижимости: зданий, сооружений, помещений и объектов незавершённого строительства․ Особенность региона:

• Только торговые и бытовые здания попали в перечень облагаемых объектов․
• Кадастровая стоимость варьируется от 7,3 млрд до 8,6 млрд руб․ на один объект крупного ТЦ․
• Для объектов категории «B» и «C» рост стоимости оказался выше, чем для premium-сегмента․

Таблица 1․ Средний рост кадастровой стоимости в Подмосковье (по типу)

Санкт-Петербург: протесты собственников бизнес-центров

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга утвердил отчёт о новой кадастровой стоимости всех объектов недвижимости города․ Крупные владельцы торговых и бизнес-центров выражают недовольство, заявляя о завышении стоимости на 25–60 %․

Ключевые аргументы заявителей:

• Использованы устаревшие коэффициенты арендной доходности 2023 года, тогда как рынок просел на 12–15 %․
• Не учтён вакантный фонд: пустующие площади до 30 %․
• Ошибки в категорировании: офисные здания класса С отнесены к категории «торговых» с повышающим коэффициентом 1,73․

ГБУ «Городское управление кадастровой оценки СПб» опубликовало проект отчёта до 15 марта 2026 г․, после чего принимало замечания․ Срок подачи возражений — до 30 календарных дней с момента публикации․

Как рассчитывается новая кадастровая стоимость

Методика Федерального закона № 237-ФЗ (ред․ 2025 г․) предписывает два подхода:

1. Сравнительный (рыночный) подход — применяется для объектов с высокой ликвидностью (торговые центры, офисы)․
2. Доходный подход — используется для объектов специального назначения (склады, гостиницы)․

В 2026 году Росреестр внедрил единую цифровую модель, объединяющую данные ЕГРН, кадастровых инженеров и Росстата․ Это позволило:

• уменьшить долю ручных корректировок до 4 %,
• сократить срок выдачи свидетельства о кадастровой стоимости до 5 рабочих дней,
• минимизировать «человеческий фактор» и коррупционные риски․

Налоговые последствия для собственников

• для малых ТЦ, в 1,6 раза;
• для бизнес-центров класса А, в 1,3 раза;
• для складских комплексов, в 1,9 раза․

Калькулятор прироста налога (пример)

Налог 2025 г․: 100 млн ₽ × 1,1 % = 1,1 млн ₽
Налог 2027 г․: 160 млн ₽ × 2,0 % = 3,2 млн ₽
Прирост: +191 %

Как обжаловать завышенную стоимость: пошаговая инструкция

1. Получите выписку ЕГРН, закажите онлайн на сайте Росреестра (срок 3 дня)․
2. Сравните с рыночной оценкой, закажите независимый отчёт у аккредитованного оценщика․
3. Подайте замечание в ГБУ/комитет кадастровой оценки в течение 30 дней после публикации отчёта․
4. Комиссия при Росреестре рассматривает заявку в течение 30 рабочих дней․
5. Судебное обжалование — если комиссия отказала, подайте иск в арбитраж в течение 3 месяцев․

Совет: сохраняйте корреспонденцию, скрины платёжек и экспертные заключения, это ускорит процесс․

Прогноз до конца 2026 года

Эксперты Knight Frank и Cushman & Wakefield ожидают:

• рост массовых обжалований на 25 % по сравнению с 2024 г․;
• снижение ставки аренды на 5–7 % во II квартале 2026 г․ из-за роста налоговой нагрузки;
• повышение спроса на короткие сделки sale-and-leaseback для оптимизации налогов․

Глава Роскадастра по Воронежской области подтвердила: «Нагрузка на ЕГРН увеличилась в 2,4 раза, но благодаря облачным вычислениям система стабильно справляется с пиковыми запросами»․

© 2026, Аналитический центр «Недвижимость и право»․ Перепечатка разрешена с активной ссылкой․