В современном земельном праве Российской Федерации особое место занимают ограниченные вещные права – сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) и право безвозмездного пользования (постоянное, бессрочное, срочное). Оба института позволяют использовать чужую землю, но отличаются по своей природе, способу возникновения, сроку действия и механизму регистрации.

Содержание

1. Сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком)
2. Безвозмездное пользование земельным участком
3. Сравнительный анализ: сервитут vs безвозмездное пользование
4. Практические рекомендации по оформлению и регистрации
5. Нормативно-правовая база
6. Актуальная судебная практика

Сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком)

1.1 Понятие и классификация

Сервитут – это ограниченное вещное право, предоставляющее его обладателю право пользоваться чужим земельным участком в определённом объёме и для конкретных целей. В российском законодательстве различают два вида сервитутов:

• Публичный сервитут – устанавливается в интересах широких слоёв населения (например, право прохода по территории для обеспечения доступа к инженерным сетям).
• Частный (частный) сервитут – возникает в интересах конкретных лиц (соседей) и часто используется для прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т.п.

1.2 Субъекты и объект

Субъектом сервитута является владелец (правообладатель) сервитутного участка (также называют сервитутодержателем). Объектом – чужой земельный участок, на котором устанавливается ограниченное право пользования.

Ст. 23 ЗК РФ: Публичный сервитут

В случае, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе потребовать от органа, установившего сервитут, соразмерную плату. Это предусмотрено пунктом 13 статьи 23 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Плата может быть установлена либо законом, либо решением органа государственной власти/местного самоуправления.

1.4 Порядок возникновения

1. Договор между собственником участка и будущим сервитутодержателем (чаще всего в виде соглашения о сервитуте).
2. Решение органа государственной власти (для публичного сервитута).
3. Судебное решение (в случае спора о необходимости установления сервитута).

1.5 Регистрация

Сервитуты подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Без регистрации сервитут не приобретает юридическую силу в отношении третьих лиц.

1.6 Примеры типовых сервитутов

• Проходной (право прохода) – для доступа к объектам, расположенным за чужим участком.
• Проездной (право проезда) – для транспортных средств.
• Коммунальный (право прокладки и обслуживания инженерных сетей).
• Охранный (право охраны территории).

Безвозмездное пользование земельным участком

2.1 Что это такое?

Безвозмездное пользование – это право использовать чужой земельный участок без выплаты арендной платы. Данное право может быть как постоянным (бессрочным), так и срочным. В отличие от сервитута, безвозмездное пользование часто подразумевает более широкий спектр использования (не ограничивается лишь проходом или проездом).

2.2 Виды безвозмездного пользования

1. Постоянное (бессрочное) пользование – предоставляется на неопределённый срок. Часто используется в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
2. Срочное безвозмездное пользование – предоставляется на фиксированный срок, установленный законом, договором или решением органа власти.
3. Пожизненное наследуемое владение – право пользования, переходящее по наследству. Этот институт постепенно утрачивает актуальность в современной правовой практике.

2.3 Нормативные положения

Ключевые статьи Земельного кодекса РФ:

• Статья 24 ЗК РФ – «Безвозмездное пользование земельными участками» (включает постоянное, бессрочное, пожизненное владение).
• Статья 39.10 ЗК РФ – порядок предоставления земельных участков в безвозмездное пользование из государственной и муниципальной собственности.
• Статья 23 ЗК РФ – ограниченное пользование (сервитут) – важна для различения двух институтов.

2.4 Как оформляется право безвозмездного пользования?

1. Подготовка заявления в орган, уполномоченный предоставлять земельные участки (например, муниципальная администрация).
2. Согласование условий: срок, цель использования, ограничения.
3. Подписание договора безвозмездного пользования (для участков в частной собственности) либо решения органа (для государственных/муниципальных земель).
4. Регистрация права в ЕГРН (обязательно для публичных прав и для обеспечения их публичности).
5. Получение выписки из ЕГРН и внесение изменений в кадастровый паспорт.

2.5 Примеры практического применения

• Компания получает землю в безвозмездное пользование от государства и передаёт её в такой же режим своим сотрудникам (пример из практики 2024‑2025 гг.).
• Служебные наделы: предоставление земельных участков в безвозмездное пользование в рамках трудовых отношений.
• Органам государственной власти (например, Следственный комитет) предоставляются земельные участки в безвозмездное пользование без необходимости заключать платный договор (см. решение Верховного Суда РФ, 2024 г.).

Сравнительный анализ: сервитут vs безвозмездное пользование

Практические рекомендации по оформлению и регистрации

4.1 Общие шаги

1. Определить цель и тип права (сервитут или безвозмездное пользование).
2. Подготовить юридический документ:
   • Для сервитута – договор (или решение органа).
   • Для безвозмездного пользования – договор безвозмездного пользования или решение администрации.
3. Провести кадастровую проверку участка (выяснить статус, наличие обременений).
4. Согласовать условия с собственником (при необходимости) и получить подписи всех сторон.
5. Подать документы в Росреестр (электронно через портал Госуслуг или через нотариуса).
6. Получить выписку из ЕГРН о регистрации права.
7. Обновить кадастровый паспорт (если права изменили назначение участка).

4.2 Особенности оформления сервитутов

• Точный описательный план участка и указание границ сервитутного участка.
• Указание конкретных ограничений (например, «право прохода шириной не более 3 м»).
• Согласование с муниципальными органами, если сервитут относится к публичному использованию.

4.3 Оформление безвозмездного пользования в муниципальной собственности

Для получения земли из муниципального фонда необходимо:

• Подать заявление в муниципальную администрацию (с указанием цели, сроков, планируемого использования).
• Приложить документы, подтверждающие статус заявителя (например, устав организации, выписку из ЕГРЮЛ).
• Ожидать решения администрации (по закону – в течение 30 дней).

4.4 Что делать при спорах?

Если собственник ограничиваемого участка считает, что сервитут/пользование создает «существенные затруднения», он имеет право:

• Обратиться в суд с требованием о пересмотре условий и/или установке соразмерной платы (п.13 ст.23 ЗК РФ);
• Подать жалобу в Росреестр о некорректной регистрации.

Нормативно-правовая база

5.1 Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ)

• Статья 23 – Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут). Пункт 13 регулирует возможность взимания платы.
• Статья 24 – Безвозмездное пользование земельными участками (постоянное, бессрочное, пожизненное владение).
• Статья 39.10 – Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование.

5.2 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Устанавливает порядок внесения в ЕГРН прав сервитута и безвозмездного пользования, а также требования к документам.

5.3 Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)

Статьи 274-276 регулируют ограниченные вещные права, включая сервитут, и дают общие принципы их возникновения и прекращения.

5.4 Специальные нормативные акты

• Федеральный закон №119‑ФЗ от «О договоре безвозмездного пользования земельным участком».
• Постановления региональных органов (пример – Постановление Брянского городского Совета от №154).

Актуальная судебная практика

6.1 Делопроизводство о плате за публичный сервитут

В решении Верховного Суда РФ от 2024‑05‑17 (дело № А61‑11223/2024) суд признал, что «наличие договора об оформлении права пользования частью земельного участка не презюмирует платности землепользования». Это подтверждает право государственных органов (в т.ч. СК) на безвозмездное пользование.

6.2 Споры о существенных затруднениях

Суд в деле № А56‑876/2023 установил, что если публичный сервитут приводит к существенным экономическим потерям собственника, он вправе требовать соразмерную плату, однако размер платы должен быть определён в пределах рыночных ставок, иначе суд может отклонить требование как необоснованное.

6.3 Признание безвозмездного пользования бессрочным

В деле о предоставлении земли в безвозмездное пользование муниципалитетом (г. Москва, 2025 г.) суд подтвердил, что договор, не содержащий срока, считается бессрочным, если иное не предусмотрено законом.

Сервитут и право безвозмездного пользования – два взаимодополняющих инструмента, позволяющих эффективно использовать земельные ресурсы в интересах государства, бизнеса и граждан. Ключевые различия заключаются в:

• Объёме и характере использования (ограниченный vs широкий).
• Субъектах возникновения права (договор/решение vs решение органа).
• Возможности установления платы (публичный сервитут – опционально; безвозмездное пользование – как правило, без платы).
• Требованиях к регистрации (обязательная государственная регистрация в обоих случаях).

Для практикующих юристов и специалистов по земельным отношениям важно чётко определить цель использования, подобрать оптимальный правовой институт и обеспечить корректное оформление и регистрацию. При этом следует помнить о возможности изменения условий (например, установление соразмерной платы за публичный сервитут) и о необходимости мониторинга судебной практики, поскольку интерпретация норм может меняться.

Тщательное соблюдение процедур, указанных в Земельном кодексе и Федеральном законе о регистрации прав, гарантирует юридическую защиту интересов как собственников, так и пользователей земельных участков.

Дата публикации: