Продажа коммерческого объекта (офис, склад, торговое помещение, нежилое помещение) часто сопряжена с налоговыми обязательствами․ В 2026 году правила налогообложения и порядок получения имущественного вычета претерпели несколько изменений․ В статье подробно рассмотрим:

• какие налоговые ставки применяются;
• когда доход от продажи освобождается от НДФЛ;
• как рассчитывается и оформляется имущественный вычет;
• какие дополнительные вычеты могут уменьшить налоговую базу;
• какие документы нужны и какие сроки подачи деклараций․

Основные понятия

Коммерческая недвижимость – это нежилые помещения, предназначенные для предпринимательской деятельности (офисные, торговые, складские площади, производственные помещения и т․п․)․

НДФЛ (налог на доходы физических лиц) – основной налог, который уплачивает физическое лицо при продаже недвижимости, если объект не попадает под освобождение․

НДС (налог на добавленную стоимость) может возникнуть только в том случае, если продавец является плательщиком НДС и объект продаётся в рамках предпринимательской деятельности․ В рассматриваемой статье мы сосредоточимся на НДФЛ, так как большинство физических лиц не являются плательщиками НДС․

Налоговые ставки в 2026 году

Если объект использовался в предпринимательской деятельности, налог может быть уплачен по общей системе налогообложения (13 % от разницы между ценой продажи и ценой покупки) + НДС 18 % (при условии, что продавец плательщик НДС)․

Когда доход от продажи коммерческой недвижимости не облагается НДФЛ?

Согласно Налоговому кодексу РФ (ст․ 220), доход от продажи недвижимости не подлежит налогообложению, если выполнено одно из условий:

1. Объект находился в собственности более 5 лет – полное освобождение от НДФЛ․
2. Объект находился в собственности более 3 лет и был использован в личных целях (не в предпринимательской деятельности) – также освобождение, но только при отсутствии иных доходов от предпринимательства, связанных с этим объектом․
3. Продажа происходит между супругами, родителями и детьми – налог не взимается (при условии, что сделка не имеет скрытого характера)․

Если срок владения меньше 3 лет, налог обязателен, но к нему может быть применён имущественный налоговый вычет․

Имущественный налоговый вычет

Имущественный вычет – это возможность уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, полученную от продажи недвижимости, но не более 1 000 000 руб․ (по состоянию на 2026 год)․ Вычет предоставляется только резидентам РФ․

Как рассчитывается вычет

База налога = (Продажная стоимость – расходы, подтверждающие приобретение) – вычет (до 1 млн руб․)

Пример:

• Продажная цена: 18 000 000 руб;
• Сумма, уплаченная при покупке (включая комиссии): 12 000 000 руб․
• Имущественный вычет: 1 000 000 руб․

Налогооблагаемая база = 18 000 000 – 12 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб․

Если налогоплательщик попадает под ставку 13 %: налог = 5 000 000 × 13 % = 650 000 руб․

Какие расходы учитываются при расчёте вычета

• Стоимость покупки недвижимости (договор купли‑продажи, выписка из реестра)․
• Расходы на оформление сделки (нотариальные услуги, услуги Риэлтора, комиссии банков)․
• Расходы на улучшения (ремонт, перепланировка), если они подтверждены документально․
• Судебные издержки, связанные с защитой прав собственности․

Ограничения

• Вычет может быть получен только один раз в течение жизни за каждый объект недвижимости․
• Если объект использовался в предпринимательской деятельности, имущественный вычет не применяется (см․ пункт 5)․
• Для нерезидентов вычет недоступен․

Социальные вычеты, снижающие налоговую базу

С 1 января 2026 года в действие вступили дополнительные социальные вычеты, которые могут использоваться совместно с имущественным:

• Вычет на детей – 1 200 000 руб․ за каждого ребёнка до 18 лет (или до 23 лет при обучении)․ При наличии трёх и более детей вычет применяется к любой сумме дохода, включая доход от продажи недвижимости․
• Вычет по инвалидности – 500 000 руб․ за ребёнка-инвалида, 300 000 руб․ за себя при наличии инвалидности 1‑й группы․
• Вычет на покупку жилья – если полученный доход полностью направлен на приобретение нового жилого помещения, можно воспользоваться вычетом в размере до 2 000 000 руб․ (это отдельный вычет, не пересекается с имущественным)․

Эти вычеты уменьшают налогооблагаемую базу, но их нельзя применять к доходу, полученному от продажи недвижимости, если продавец одновременно является предпринимателем, использующим объект в коммерческих целях․

Пошаговая инструкция по получению вычета

1. Соберите необходимые документы:
   • Договор купли‑продажи коммерческого помещения (при покупке и при продаже)․
   • Акт прием‑передачи, выписка из ЕГРН․
   • Документы, подтверждающие уплату расходов (комиссии, нотариальные услуги, ремонтные работы)․
   • Справка о доходах из работодателя (если есть) и справка из банка о суммах уплаченных процентов по ипотеке (при наличии)․
2. Рассчитайте налогооблагаемую базу:
   • Продажная стоимость – расходы на покупку – имущественный вычет (не более 1 млн руб․) – социальные вычеты (по детям, инвалидности)․
3. Определите ставку НДФЛ (13 % или 15 % в зависимости от суммы дохода)․
4. Заполните форму 3‑НДФЛ (секция «Продажа имущества»)․ Форму можно скачать на портале ФНС России или заполнить онлайн через Госуслуги․
5. Подайте декларацию:
   • Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
   • Если декларация подаётся в электронном виде, подтверждение о приёме приходит в течение 5‑10 дней․
6. Уплатите налог:
   • Оплатить налог необходимо до 15 июля того же года (если налог не был удержан при продаже)․
   • Оплата производится через личный кабинет налогоплательщика или в банке по реквизитам ФНС․
7. Получите возврат (если вычет привёл к отрицательной сумме налога):
   • Возврат производится в течение 30 дней после подтверждения декларации․
   • Средства перечисляются на указанный банковский счёт․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить НДФЛ, если объект был в собственности 4 года?

Да․ При сроке владения от 3 до 5 лет налог не взимается только в случае, если объект использовался в личных целях и не был частью предпринимательской деятельности․ Если объект использовался в бизнесе, налог обязателен, но можно воспользоваться имущественным вычетом (до 1 млн руб․)․

Можно ли совместно использовать имущественный и социальный вычеты?

Да․ Имущественный вычет (до 1 млн руб․) и социальные вычеты (на детей, инвалидность) могут применяться одновременно, уменьшая общую налоговую базу․

Что делать, если я продал объект за наличные без официального договора?

Для применения вычета необходимо иметь документальное подтверждение сделки (договор, акт приёма‑передачи, выписка из реестра)․ При отсутствии таких документов налоговый орган может отказать в вычете․

Какой документ подтверждает срок владения?

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или справка из Росреестра, где указана дата регистрации права собственности․

Нужно ли платить НДС, если я не являюсь плательщиком НДС?

Нет․ НДС уплачивается только в том случае, если продавец зарегистрирован как плательщик НДС и объект относится к объектам, подлежащим налогообложению НДС․ Для большинства физических лиц, не являющихся предпринимателями, НДС не возникает․

Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом в 2026 году – процесс, требующий внимательного подхода к налоговым обязательствам․ Главное, что нужно помнить:

• Если вы владели объектом менее 3 лет – налог обязателен, но вы можете уменьшить его с помощью имущественного вычета (до 1 млн руб․) и социальных вычетов․
• Срок владения от 3 до 5 лет освобождает от НДФЛ только при личном (не предпринимательском) использовании․
• Срок владения более 5 лет полностью освобождает от налога, но вычет всё равно можно получить, если хотите уменьшить базу в случае иной налоговой нагрузки․
• Своевременное заполнение и подача формы 3‑НДФЛ (до 30 апреля) и уплата налога (до 15 июля) позволяют избежать штрафов․
• Документальное подтверждение всех расходов и сроков владения – ключ к успешному получению вычета․

При правильном подходе налоговый вычет позволяет существенно сократить налоговую нагрузку и даже получить возврат средств․ Если у вас возникли сомнения, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или воспользоваться сервисом «Налоговый вычет» на портале Госуслуги․

Дата актуализации: 18 апреля 2026 года․ Информация основана на действующем Налоговом кодексе РФ, разъяснениях ФНС и официальных публикациях за 2025‑2026 годы․