Важно: если вы продаёте квартиру, которая находилась в вашей собственности менее трёх лет, у вас есть законное право уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ. Это позволяет существенно сократить сумму налога к уплате или даже полностью исключить его.
Кто должен платить налог при продаже «молодой» квартиры
Если квартира была приобретена после и вы владеете ею менее пяти лет (для единственного жилья — не менее трёх лет), при продаже вы обязаны:
- подать декларацию 3-НДФЛ;
- уплатить 13 % с разницы между ценой продажи и налоговым вычетом (или расходами на покупку).
Виды вычетов, которые можно применить
Имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽
Это «бездокументарный» способ: не нужно подтверждать расходы. Вычет предоставляется:
- один раз в год (даже если продано несколько объектов общая сумма вычета всё равно 1 млн ₽);
- на весь объект, а не на долю.
Вычет в размере фактических расходов на покупку
Если вы покупали эту же квартиру и сохранили документы (ДКП, выписка из ЕГРН, платёжные поручения), можно уменьшить доход на сумму подтверждённых затрат. Подходит, когда расходы превышают 1 млн ₽.
Дополнительные расходы
В расходы также включаются:
- проценты по ипотеке;
- долевые взносы при покупке в новостройке;
- выплаты паевого фонда ЖК.
Как рассчитать налог: примеры
Пример 1. Вычет 1 000 000 ₽
Квартира продана за 4 500 000 ₽, в собственности 2 года. Налоговая база:
4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 ₽
НДФЛ к уплате: 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽
Пример 2. Вычет «расходы на покупку»
Куплена за 3 800 000 ₽, продана за 4 200 000 ₽. Налоговая база:
4 200 000 – 3 800 000 = 400 000 ₽
НДФЛ: 400 000 × 13 % = 52 000 ₽
Как подать вычет: пошаговая инструкция
- Соберите документы:
- ДКП или ДДУ на покупку;
- ДКП на продажу;
- Выписка ЕГРН;
- Платёжные документы (квитанции, выписки банка).
- Заполните декларацию 3-НДФЛ в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» или программе «Декларация».
- Подайте отчётность до 30 апреля следующего года.
- Уплатите налог до 15 июля.
Особые случаи
- Продажа доли. Вычет 1 000 000 ₽ делится пропорционально долям. При оформлении отдельных ДКП на каждого собственника каждый получает полный вычет.
- Дарение или наследство. Расходы дарителя/наследодателя НЕ учитываются; применяется только вычет 1 000 000 ₽.
- Единственное жильё. Если квартира — единственное жильё, минимальный срок владения снижается до 3 лет, и налога не будет, даже без вычета (при цене ≤ 1 млн ₽).
Частые вопросы
Можно ли комбинировать вычеты?
Нет. Вы выбираете: либо 1 млн ₽, либо расходы на покупку.
Что если продал за меньше, чем купил?
Налоговая база = 0 ₽, налог не платится, но декларацию подать надо.
Нужно ли подавать декларацию, если налог нулевой?
Да. При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, декларация обязательна.
Ключевые даты 2026 года
- — последний день подачи 3-НДФЛ за 2025 год без штрафа;
- — крайний срок уплаты налога.
Используя имущественный вычет при продаже квартиры, вы легально снижаете налог: на 1 млн ₽ или на всю сумму подтверждённых расходов. Своевременное оформление документов и подача 3-НДФЛ позволяют избежать штрафов и претензий ФНС.
Полезный сервис: в личном кабинете на nalog.gov.ru можно заполнить декларацию онлайн и приложить сканы документов.