Основное правило: доходы от продажи нежилого здания для гражданина фактически равны доходам от продажи любой другой коммерческой недвижимости. Однако конкретный размер и порядок уплаты налога зависят от трёх ключевых факторов: статуса собственника (простое физлицо или ИП), срока владения объекта и того, использовалось ли здание в предпринимательской деятельности.

Когда налог платить не нужно

• Минимальный срок владения: если нежилое здание находилось в собственности более 3 лет (приобретено после ) или более 5 лет (приобретено до ), доход полностью освобождается от НДФЛ (ст. 217;1 НК РФ).
• После 2022 года действует правило «единого 3-летнего срока» для всех объектов, за исключением жилой недвижимости и земельных участков.

Как подтвердить срок владения

Хватит выписки из ЕГРН с датой регистрации права. Если объект получен по договору долевого участия или наследству — берётся дата окончания строительства/дата открытия наследства.

Сценарии, когда налог возникает

Уточняем: «личное» имущество ИП vs. имущество в бизнесе

3.1 Имущество не использовалось в предпринимательской деятельности

Если ИП купил здание как физлицо и:

• не числил его в качестве основного средства;
• не сдавал его в аренду в рамках бизнеса;
• не указывал доходы от продажи в налоговой отчётности как ИП;

то при продаже применяются обычные правила НДФЛ — можно вычесть либо 250 000 ₽, либо фактические расходы на приобретение (ст. 220 НК РФ).

3.2 Здание использовалось в бизнесе

Согласно письму Минфина от № 03-04-05/72306:

• имущественный вычет 250 000 ₽ не применяется;
• минимальный срок владения не освобождает от налога;
• если ИП на УСН, доход от продажи входит в базу УСН;
• если ИП на ОСНО, к НДФЛ добавляется НДС 20 %.

Практические примеры расчёта

Пример 1. Физлицо, владение 2 года

Цена продажи: 4 000 000 ₽
Документально подтвержденные расходы: 3 500 000 ₽

Налог: (4 000 000 – 3 500 000) × 13 % = 65 000 ₽

Пример 2. ИП на УСН «Доходы», здание в бизнесе

Цена продажи: 6 000 000 ₽
УСН «Доходы» 6 %

Налог: 6 000 000 × 6 % = 360 000 ₽ (вычеты не применяются)

Пример 3. ИП на УСН «Доходы-расходы», здание в бизнесе

Цена продажи: 6 000 000 ₽
Остаточная стоимость по учёту: 4 200 000 ₽

Налог: (6 000 000 – 4 200 000) × 15 % = 270 000 ₽

Декларирование и сроки

1. Физлицо подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. ИП на УСН включает доход в ежеквартальную декларацию УСН.
3. ИП на ОСНО:
   • 3-НДФЛ, до 30 апреля;
   • НДС-книга покупок/продаж — ежеквартально.
4. Уплата налога (НДФЛ/УСН) производится до 15 июля.

Документы, которые нужно подготовить к сделке

• Основные: ЕГРН-выписка, договор купли-продажи, акт приёма-передачи.
• Для налоговой:
  • КПД (кадастровый паспорт) или технический план;
  • Документы-основания приобретения (ДКП, наследство, дарение);
  • Оплатные документы и платёжки;
  • Если ИП — бухгалтерские справки об остаточной стоимости.

Советы по оптимизации

7.1 Принять статус «простого физлица»

Если здание можно квалифицировать как личное имущество, ИП может:

• исключить объект из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
• перед продажей прекратить предпринимательскую деятельность в отношении объекта.

7.2 Воспользоваться «инвестиционным» вычетом

Для долгосрочных владельцев (свыше 3–5 лет) закон предусматривает полное освобождение от НДФЛ, что выгоднее любого вычета.

7.3 Продажа «частями»

Разумеется, только при наличии технической возможности раздела объекта на самостоятельные части (подземный этаж + надземный) можно реализовать по отдельным договорам, уменьшая базу каждой части.

Частые ошибки

• Ошибка 1: ИП на УСН забывает включить доход от продажи в базу УСН и получает штраф за «сокрытие».
• Ошибка 2: Не подтверждаются расходы на покупку — придётся довольствоваться вычетом 250 000 ₽.
• Ошибка 3: ИП на ОСНО не начисляет НДС, считая, что «плательщиком не был» — это приводит к доначислению НДС + пеням.

Чек-лист перед продажей

1. Проверьте срок владения в ЕГРН.
2. Решите, будете ли вы выступать как ИП или как физлицо.
3. Подготовьте первичку на расходы (чеки, ДКП, нотариальные акты).
4. Рассчитайте налог в обоих вариантах: УСН (доходы) / НДФЛ.
5. Выберите оптимальный вариант и оформите сделку.
6. Не забудьте подать декларацию и заплатить налог вовремя.

При продаже нежилого здания физическим лицом в 2025–2026 годах главное, правильно определить статус объекта (личное имущество или бизнес-актив) и соблюсти сроки декларирования; Если здание владели более трёх лет и не использовали в предпринимательстве, налога не будет. В противном случае — придётся заплатить: 13 % НДФЛ или 6/15 % по УСН, плюс возможный НДС. Подготовьтесь заранее, соберите документы и проконсультируйтесь с квалифицированным бухгалтером или налоговым юристом.

Дисклеймер: статья не является индивидуальной налоговой консультацией. Для точного расчёта обратитесь к специалисту, имеющему доступ к КонсультантПлюс и свежим разъяснениям ФНС.