Каждый год тысячи российских пенсионеров становятся собственниками квартир, домов и земельных участков, получая их по наследству от родственников. Казалось бы, это большая радость, но уже при первой попытке продать такое жильё встаёт вопрос: «А нужно ли платить налог?» В 2026 году правила изменились и теперь всё зависит от срока владения, размера дохода и льгот, которые законодатель предоставляет именно пожилым гражданам.

Кратко о главном

• Налогом облагается доход от продажи любой недвижимости.
• Ставка НДФЛ прогрессивная: 13 % на доход до 2,4 млн ₽ и 15 % на превышающую сумму (нововведение 2025 года).
• Минимальный срок владения для освобождения от налога при наследии — 3 года.
• Пенсионеры имеют льготы, но не автоматически освобождаются от уплаты налога.

Когда продажа квартиры по наследству не облагается налогом

Минимальный срок владения

С 1 января 2025 года в Налоговый кодекс РФ внесли ясность: если недвижимость была получена по наследству, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года (ст. 217.1 НК РФ).
Отсчёт идёт:

1. от даты открытия наследства (день смерти наследодателя);
2. и заканчивается в день государственной регистрации перехода права к покупателю.

Пример: Бабушка умерла . Внук оформил квартиру на себя и продаёт её . С момента открытия наследства прошло 3 года и 1 месяц → налог не платится.

Нулевой доход (продажа по цене не выше вычета)

Даже если срок владения меньше 3 лет, можно «обнулить» налог двумя легальными способами:

• Имущественный вычет 1 млн ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• Документальные расходы наследодателя (если наследник продаст квартиру дешевле, чем покупал умерший родитель).

Пример: Квартира продана за 2,3 млн ₽, применён вычет 1 млн ₽. Налогооблагаемая база = 1,3 млн ₽, НДФЛ = 169 000 ₽ (13 %).

Когда пенсионеру придётся платить налог

Ситуация	Нужно ли платить НДФЛ?	Комментарий
Продажа раньше 3 лет после смерти наследодателя	Да	Но можно применить вычеты
Продажа дороже кадастровой стоимости (>0,7 × кадастр)	Да	Налоговая сравнит цену с кадастром
Доход пенсионера от продажи >2,4 млн ₽	Да, 15 % на превышение	Применяется прогрессивная шкала
Продажа коммерческой недвижимости (офис, склад)	Да	Льготы предусмотрены только для жилой недвижимости

Как пенсионеру оформить льготы и вычеты

Шаг 1: Подготовить документы

• Свидетельство о праве на наследство;
• ЕГРН-выписка (бывш. ЕГРП);
• ДКП (договор купли-продажи);
• Платёжные документы (если применяете расходный вычет);
• Справка 2-НДФЛ (при необходимости).

Шаг 2: Подать декларацию 3-НДФЛ

Даже если налог равен нулю, декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года (за продажи в 2026 году).

• Электронно через Личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги;
• Лично в ИФНС или МФЦ.

Шаг 3: Получить уведомление и оплатить

ИФНС пришлёт уведомление до 1 ноября 2027 г. Срок оплаты — до 1 декабря 2027 г. При наличии льготы налог будет пересчитан в счёт льготы.

Частые ошибки пенсионеров

1. «Пенсионеры освобождены от налогов», миф. Освобождение бывает только при соблюдении срока или применении вычета.
2. Продажа по заниженной цене. Налоговая пересчитает доход по кадастру с коэффициентом 0,7.
3. Не подают декларацию. Штраф 1 000 ₽ + 5 % за каждый месяц просрочки.

Кейсы на 2026 год

Кейс 1. Продажа через 2 года после смерти

Дано: Квартира продана за 2,5 млн ₽, кадастр 2,8 млн, вычет 1 млн ₽.
Расчёт: Налог = (2,5 млн – 1 млн) × 13 % = 195 000 ₽.

Кейс 2. Продажа через 3,5 года

Дано: Доход 4 млн ₽, срок >3 лет.
Результат: 0 ₽ — освобождение по сроку.

Полезные сервисы и ссылки

• Личный кабинет налогоплательщика ФНС России
• Госуслуги: подача 3-НДФЛ
• Проверка кадастровой стоимости объекта

Подводим итог

Для пенсионеров, получивших недвижимость по наследству, главное, продержать объект минимум 3 года. Тогда налога не будет. Если продавать раньше, обязательно используйте вычеты и подайте декларацию вовремя. Грамотное планирование сделки позволит сохранить до 1–2 млн ₽ на налогах.

---

Автор: юрист-консультант, специалист по налоговому праву
Дата актуализации: