Каждый четвёртый россиянин, впервые столкнувшись с покупкой или оформлением загородной недвижимости, задаётся вопросом: «В выписке из ЕГРН указано домовладение, а в кадастровой карте – жилой дом. В чём разница и почему это важно?» Ответ на этот вопрос может повлиять на:

• величину налога на имущество;
• возможность перепланировки или пристройки;
• адрес оформления прописки/регистрации;
• перечень объектов, подлежащих страхованию;
• юридическую «чистоту» сделки.

Разберёмся по пунктам, опираясь на действующие нормы ЖК РФ, Гражданского кодекса, а также на практику кадастрового и почтового учёта.

Что такое «дом» в юридическом смысле

Согласно ч. 2 ст. 2 ЖК РФ жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для проживания граждан. В адресном плане это:

• отдельный почтовый номер (например, ул. Лесная, д. 15);
• обособленный кадастровый номер (например, 77:01:0004010:1234);
• выписка из ЕГРН, где объект обозначен как «Жилой дом».

Важно: на участке может быть только один жилой дом, если речь идёт об ИЖС. Все остальные постройки (баня, гараж, беседка) считаются хозяйственными и регистрируются отдельно.

Что такое «домовладение»

Термин «домовладение» (или «владение» в адресном контексте) описывает не одну постройку, а комплекс объектов, расположенных на обособленном земельном участке и объединённых:

1. одним адресом;
2. одним инвентарным (техническим) номером;
3. единым кадастровым номером земельного участка;
4. общим правом собственности (в долях или целиком).

В состав домовладения входят:

• жилой дом (или несколько домов);
• вспомогательные строения – баня, гараж, сарай, летняя кухня;
• сооружения – забор, колодец, септик;
• земельный участок с кадастровым номером.

Пример адреса домовладения:
МО, г.о. Люберцы, д. Малаховка, ул. Садовая, владение 25.
Внутри владения могут быть пронумерованы корпуса: строение 1 (жилой дом), строение 2 (баня), строение 3 (гараж).

Сравнительная таблица: дом vs домовладение

Почему в адресе иногда пишут «владение», а не «дом»

Разница в адресации диктуется Приказом Минстроя РФ № 750/пр от :

1. ИЖС на отдельном участке – допускается указание только номера дома без корпуса или строения 1 (если жилой дом единственный).
2. Комплекс из нескольких строений – к адресу добавляется слово «владение», а каждое строение нумеруется как «корпус 2», «строение 3» и т.д.

Пример:
Правильно: ул. Полевая, владение 8, строение 1 (жилой дом), строение 2 (баня).
Неправильно: ул. Полевая, д. 8, д. 8а, д. 8б – такая адресация устарела и с 2020 г. считается ошибочной.

Как проверить, что именно вы покупаете

Шаг 1. Запросите выписку ЕГРН по кадастровому номеру земельного участка.
Шаг 2. Убедитесь, что в графе «Вид объекта» указано «Земельный участок с расположенными на нём объектами капитального строительства» – это и есть домовладение.
Шаг 3. Если в выписке указан «Жилой дом», а участок выделен отдельно, значит речь идёт именно о доме, а не о комплексе.

Лайфхак: на Публичной кадастровой карте введите адрес. Если появляется одна точка с обозначением «владение», значит объединены земля и все постройки. Если точки много – это отдельные объекты.

• Покупаете квартиру в городе? Вас интересует только жилой дом и его техническое состояние – термин «владение» не используется.
• Покупаете загородную недвижимость? Уточняйте, входят ли баня, гараж и забор в единый комплекс (домовладение) или продаются отдельно.
• Планируете расширяться? Во «владении» легче получить разрешение на достройку гостевого домика или бани, чем в «чистом» жилом доме на отдельном участке.
• Не забывайте о налогах: сумма налога на домовладение выше, но зато вы можете застраховать всё и сразу.