Важность темы. С 2026 года многие регионы России изменили порядок расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при сделках с недвижимостью. Одним из самых спорных вопросов стало: как начисляется налог, если цена сделки ниже кадастровой стоимости земельного участка? В статье мы разберём законодательную базу, порядок расчёта налога, возможные риски и практические рекомендации для продавцов.

Содержание

1. Законодательная база и изменения 2026 года
2. Кадастровая стоимость vs рыночная стоимость
3. Как рассчитывается НДФЛ при продаже земли
4. Продажа ниже кадастровой стоимости: что происходит?
5. Практический кейс: цена ниже кадастровой, продажа доли
6. Региональные особенности (на примере Подмосковья и Крыма)
7. Как оспорить кадастровую стоимость и снизить налог
8. Рекомендации продавцам

Законодательная база и изменения 2026 года

Основным нормативным актом, регулирующим налог на доходы от продажи недвижимости, является Статья 217 Налогового кодекса РФ. С 2023 года в неё было внесено уточнение: налог рассчитывается от разницы между доходом от продажи и базовой стоимостью (которая определяется кадастровой стоимостью).

В 2026 году по пункту 9 статьи 214.10 Налогового кодекса (НК) регионы получили право повышать лимит дохода от продажи недвижимости, освобождаемый от налогообложения. Это означает, что в некоторых субъектах РФ налог может быть снижен или полностью отменён, если доход не превышает установленный региональный порог.

Примеры регионов, изменивших лимит в 2026 году:

• Московская область – новый порог составляет 2 млн руб.
• Республика Крым – порог увеличен до 1,5 млн руб.
• Тульская область – лимит установлен в 1 млн руб.

Эти изменения важны, потому что при продаже земли ниже кадастровой стоимости налог может быть «переключён» на расчёт от кадастровой стоимости, а не от реальной цены сделки.

Кадастровая стоимость vs рыночная стоимость

Кадастровая стоимость – официальная оценка стоимости земельного участка, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Она используется:

• Для расчёта налогов (НДФЛ, налог на имущество).
• Для определения базовой стоимости при приватизации.
• Для расчёта платы за ввод в эксплуатацию, арендных ставок и др.

Рыночная стоимость – цена, за которую участок может быть продан на открытом рынке, определяется спросом и предложением, а также характеристиками участка (расположение, целевое назначение, инфраструктура).

Разница между этими стоимостями часто приводит к конфликтам при сделках, особенно когда продавец пытается оформить сделку по цене ниже кадастровой, чтобы уменьшить налоговую нагрузку.

Почему кадастровая стоимость может быть выше рыночной?

• Обновление кадастровой стоимости происходит раз в несколько лет, а рынок меняется быстрее.
• Региональные корректировки (например, рост цен в Подмосковье) могут отставать от официальных данных.
• Особенности целевого назначения земли (сельскохозяйственное, под застройку) учитываются по разным коэффициентам.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже земли

Схема расчёта выглядит так:

1. Определяется доход от продажи – это цена, указанная в договоре купли‑продажи.
2. Определяется базовая стоимость – в большинстве случаев это кадастровая стоимость участка на дату продажи.
3. Вычитается из дохода необлагаемая часть (в зависимости от региона, см. пункт 9 статьи 214.10 НК).
4. Полученная разница облагается налогом по ставке 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов.

Если цена сделки ниже кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от разницы между кадастровой стоимостью и необлагаемой частью, а не от реальной цены.

Пример расчёта (резидент, Московская область, лимит 2 млн руб):

Кадастровая стоимость: 3 000 000 руб.
Цена сделки: 2 200 000 руб.
Необлагаемая часть (лимит): 2 000 000 руб.

Налогооблагаемая база = 3 000 000 – 2 000 000 = 1 000 000 руб.
НДФЛ = 1 000 000 × 13 % = 130 000 руб.

Как видно, налог начисляется от кадастровой стоимости, а не от реальной цены в 2 200 000 руб.

Продажа ниже кадастровой стоимости: что происходит?

Согласно практике налоговых органов, если цена сделки существенно ниже кадастровой, они могут:

• Запросить обоснование разницы (например, наличие ограничений, тяжёлый рельеф, отсутствие коммуникаций).
• Принять решение о пересчёте налога от кадастровой стоимости.
• Назначить штраф за занижение цены, если будет доказано умышленное уменьшение стоимости с целью уклонения от уплаты налога.

Важно помнить, что занижение цены считается налоговым правонарушением, если оно не обусловлено объективными обстоятельствами.

Практический кейс: цена ниже кадастровой, продажа доли

Ситуация. В 2026 году владелец земельного участка площадью 10 га в Подмосковье продавал одну долю (2 га) за 1 200 000 руб., тогда как кадастровая стоимость всей площади составляла 2 500 000 руб. (250 000 руб. за гектар).

Анализ налоговых последствий.

1. Кадастровая стоимость продаваемой доли = 2 га × 250 000 руб. = 500 000 руб.
2. Цена сделки = 1 200 000 руб.
3. Разница в пользу продавца (доход) = 1 200 000 – 500 000 = 700 000 руб.
4. Необлагаемая часть в Подмосковье (по региональному лимиту 2026) = 2 000 000 руб., но так как доход < 2 000 000 руб., налог полностью освобождается.

Однако налоговая служба проверила, что в договоре указана цена ниже рыночной, но выше кадастровой стоимости доли. Поэтому налог был не начислен, но была проведена проверка на предмет правильности расчёта кадастровой стоимости.

Региональные особенности (пример: Подмосковье и Республика Крым)

Подмосковье

• Усилен контроль за целевым использованием земельных участков (аграрные, под застройку, рекреационные зоны).
• Региональный лимит дохода от продажи недвижимости увеличен до 2 млн руб. (2026 год).
• Если цена сделки ниже кадастровой, налог рассчитывается от кадастровой стоимости, но налог может быть снижен за счёт регионального порога.

Республика Крым

• Госсовет Крыма утвердил поправки, позволяющие учитывать специальные коэффициенты при расчёте кадастровой стоимости для прибрежных территорий.
• Лимит освобождения от НДФЛ – 1,5 млн руб.
• При продаже земли ниже кадастровой стоимости налог может быть «перенесён» на покупателя, если в договоре указано, что покупатель принимает объект «как есть» и без права на налоговые вычеты.

Как оспорить кадастровую стоимость и снизить налог

Если продавец считает, что кадастровая стоимость завышена, он может:

1. Подать заявление в Росреестр о пересмотре кадастровой стоимости. Требуется предоставить:
   • Документы, подтверждающие рыночную стоимость (оценочные отчёты, сделки аналогичных участков).
   • Экспертные заключения о особенностях рельефа, ограничениях и др.
2. Обратиться в мировой суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости, если Росреестр отказал.
3. В случае спора с налоговой службой – подготовить пакет документов и подать в ФНС объяснительную записку с обоснованием цены сделки (например, наличие обременений, арендных обязательств).

Важно помнить, что процесс пересмотра может занять от 3 до 12 мес., поэтому планировать его следует заранее.

Рекомендации продавцам

• Проверьте актуальную кадастровую стоимость в личном кабинете Росреестра перед заключением договора.
• Если планируется продажа ниже кадастровой, подготовьте документы, подтверждающие причины (ограничения, отсутствие коммуникаций, тяжёлый рельеф).
• Учтите региональный лимит освобождения от НДФЛ – в некоторых регионах он может полностью покрыть ваш доход.
• Заключайте договор купли‑продажи с указанием реальной цены и причинами её отличия от кадастровой стоимости, чтобы избежать обвинений в занижении цены.
• Если планируете продать долю участка, точно рассчитайте кадастровую стоимость этой доли, а не всей площади.
• В случае сомнений – обратитесь к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Продажа земли по цене ниже кадастровой стоимости – вопрос, требующий внимательного подхода. Налоговые органы в России в 2026 году усилили контроль за такими сделками, а региональные поправки дают возможность уменьшить налоговую нагрузку при соблюдении правил.

Ключевые моменты, которые следует помнить:

• Налог рассчитывается от кадастровой стоимости, если она превышает цену сделки.
• Региональные лимиты (пункт 9 статьи 214.10 НК) могут полностью освободить от налога.
• Занижение цены без объективных причин может привести к штрафам и дополнительным налоговым обязательствам.
• Оспорить кадастровую стоимость возможно, но процесс требует времени и документального подтверждения.

Тщательная подготовка документов, знание региональных особенностей и консультация с профессионалами помогут избежать неприятных сюрпризов и оптимизировать налоговую нагрузку при продаже земельных участков.

Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю – оставляйте комментарий, и мы постараемся помочь.