Дарение недвижимости между близкими родственниками, один из самых распространённых способов передачи жилья в России. Однако при последующей продаже такой квартиры у нового собственника могут возникнуть вопросы: нужно ли платить НДФЛ, как рассчитать налог, можно ли уменьшить платёж или вообще избежать его?

В этой статье мы разберёмся, в каких случаях возникает налоговое обязательство, какие вычеты применимы, что изменилось в 2025–2026 годах, а также приведём примеры расчётов и практические советы.

Когда возникает обязанность по уплате НДФЛ?

Главное правило: если квартира была в собственности менее минимального срока, доход от продажи облагается НДФЛ. Для недвижимости, полученной по дарственной от родителей (или других близких родственников), минимальный срок владения составляет:

• 3 года, если даритель был близким родственником (родители, дети, братья/сёстры, дед/бабка/внуки);
• 5 лет — если даритель был посторонним человеком.

Если квартира продана после истечения 3 или 5 лет соответственно, налог платить не нужно. Период отсчитывается со дня регистрации права собственности в ЕГРН.

Новые льготы 2025–2026 годов

Начиная с 2025 года введены дополнительные освобождения:

• Семьи с двумя и более детьми могут продавать любое жилье без НДФЛ независимо от срока владения.
• Единственное жильё также освобождается от налога, если между покупкой и продажей прошло 3 года (вместо прежних 5).

Как рассчитать налог, если срок владения меньше льготного?

Формула проста:

НДФЛ = (Цена продажи – налоговый вычет) × 13 %

Два способа уменьшить налогооблагаемую базу:

1. Имущественный вычет — 1 млн рублей (с 2026 года планируется повысить до 3 млн рублей).
2. Документальные расходы, можно вычесть рыночную стоимость квартиры, зафиксированную в договоре дарения, если она была оценена и указана, а также расходы на приобретение, ремонт, проценты по ипотеке (если квартира дарилась с ипотекой).

Пример расчёта

Андрей получил квартиру в подарок от родителей в январе 2024 года. Он решил продать её в апреле 2026 за 5 500 000 рублей. Рыночная стоимость на момент дарения была зафиксирована на уровне 4 000 000 рублей.

• Вариант 1: применить вычет 1 млн руб.
  НДФЛ = (5 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 585 000 руб.
• Вариант 2: уменьшить на документальные расходы.
  НДФЛ = (5 500 000 – 4 000 000) × 13 % = 195 000 руб.

Очевидно, второй вариант выгоднее, но требует подтверждающих документов (договор дарения, отчёт об оценке, чеки на ремонт и т.д.).

Особенности дарения и последующей продажи

Дарение между родственниками

Когда квартира дарится от родителей детям (или наоборот), даритель освобождается от НДФЛ. Однако если квартира передаётся постороннему лицу, одаряемый платит НДФЛ 13 % от рыночной стоимости.

Исключение из стажа владения

Для целей расчёта «минимального срока» важно, что стаж отсчитывается именно с даты регистрации нового собственника, а не с даты приобретения квартиры самими родителями.

Как подать декларацию и уплатить налог

Кто должен отчитаться? Любой продавец, который продал квартиру раньше 3 (или 5) лет, даже если налог оказался равным нулю.

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаётся декларация 3-НДФЛ.
2. До 15 июля того же года уплачивается рассчитанная сумма налога.

Как подать?

• Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• В бумажном виде через МФЦ или ИФНС;
• С помощью электронной подписи, используя сервис «Онлайн-отчётность».

Частые ошибки и советы экспертов

Ошибка 1: «Я продал единственное жильё через 2 года, но мне сказали, что всё равно нужно платить».
Решение: проверьте, действительно ли жильё было единственным на момент сделки. Если да, то с 2025 года срок 3 года, и налога нет.

Ошибка 2: «Я не оформил дарственную у нотариуса, а только договор обычный».
Решение: это допустимо, но нотариус поможет зафиксировать рыночную стоимость, что облегчит вычет расходов при продаже.

Ошибка 3: «Я не подав декларацию, потому что продал дешевле 1 млн руб.».
Решение: даже если налог 0, декларацию подать обязательно! Штраф за неподачу — 1 000 руб. минимум, плюс пени.

Пошаговый чек-лист перед продажей

1. Проверьте дату регистрации в ЕГРН.
2. Определите, является ли жильё единственным на момент продажи.
3. Уточните, относитесь ли к категории «семья с 2+ детьми».
4. Соберите документы: договор дарения, отчёт об оценке, чеки на ремонт/ипотеку.
5. Рассчитайте налог обоими способами и выберите оптимальный.
6. Не забудьте подать 3-НДФЛ в срок.

Налог при продаже квартиры, полученной по дарственной от родителей, может быть сведён к нулю, если дождаться 3 года или воспользоваться новыми льготами 2025–2026 годов. В остальных случаях важно:

• правильно рассчитать налог;
• применить максимально возможный вычет;
• своевременно подать декларацию.

Если суммы большие или есть сомнения, рекомендуем проконсультироваться с налоговым специалистом или воспользоваться сервисами ФНС «Налоговый вычет онлайн».