Дарение квартиры, дома или коммерческой недвижимости лицу, не являющемуся близким родственником, влечёт за собой обязанность получателя уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ниже ‒ подробная инструкция, как рассчитать сумму налога, когда и куда платить, а также какие документы потребуються.

Кто обязан платить налог?

Налог платит одаряемый (тот, кто получает недвижимость). Даритель не платит НДФЛ, даже если это ИП или юрлицо.

Размер ставок НДФЛ в 2026 году

• 13 % – если годовой доход (включая стоимость подарка) не превышает 5 000 000 руб.
• 15 % – на сумму свыше 5 000 000 руб. (прогрессивная шкала).

Как определить налоговую базу

1. Кадастровая стоимость – основной ориентир. Проверьте её на rosreestr.gov.ru.
2. Если в договоре указана цена ниже 70 % кадастровой, ИФНС всё равно применит 70 % от кадастра.

Пошаговый расчёт примера

Пример:

• Кадастровая стоимость квартиры: 6 000 000 ₽
• Договор дарения заключён на 4 000 000 ₽ (несколько ниже кадастра)

0,7 × 6 000 000 = 4 200 000 ₽ – минимальный “облагаемый” доход.
НДФЛ = 4 200 000 × 13 % = 546 000 ₽.

Сроки и порядок уплаты

Коммерческая недвижимость от ИП на ОСНО

Если дарит индивидуальный предприниматель, который приобрёл объект в рамках предпринимательской деятельности, дополнительно могут возникнуть:

• НДС 20 % – по мнению Минфина, если объект использовался в бизнесе и дарится не близкому родственнику (письмо Минфина от № 03-07-11/18654).
• Но в 2026 году Минфин уточнил: НДС не начисляется, если передача осуществляется в натуральной форме без оплаты (т.е. именно дар, а не «возмездная сделка»).

Документы, которые потребуются

1. Договор дарения + акт приёма-передачи.
2. Выписка ЕГРН с кадастровой стоимостью.
3. 3-НДФЛ (электронная или бумажная форма).
4. Паспорт получателя.
5. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию (2 000 ₽).

Как уменьшить налог (легальные способы)

• Воспользоваться налоговым вычетом – 1 000 000 ₽ единовременно при дарении жилой недвижимости (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Разбить дарение на доли, заключив несколько договоров, если объект долевой.
• Перепродажа через 3 года: если позже вы продадите объект, можете воспользоваться вычетом в 1 млн ₽ или расходами на покупку, но это не освобождает от НДФЛ при первоначальном дарении.

Частые ошибки

Ошибка 1. Указание в договоре рыночной цены, значительно ниже кадастра, не уменьшает налог.
Ошибка 2. Забыть подать 3-НДФЛ – грозит штрафом 5 % за каждый месяц просрочки (но не более 30 %).
Ошибка 3. Дарение “для дружбы” без оформления – при последующей продаже ИФНС может оспорить льготную кадастровую стоимость.

Чек-лист: что делать после дарения

1. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
2. Получить выписку ЕГРН.
3. До 30 апреля 2027 года подать 3-НДФЛ онлайн через “Личный кабинет налогоплательщика”.
4. Рассчитать и заплатить НДФЛ до 15 июля 2027 года.
5. Сохранить все документы ≥ 3 года на случай проверки.