Приобретение новой квартиры, один из самых важных финансовых шагов в жизни. В России эта сделка сопровождается рядом налоговых обязательств, а также предоставляет возможность получить значительные налоговые вычеты. В статье подробно рассмотрим, какие налоги платятся при покупке новостройки, какие суммы можно вернуть, какие документы нужны и как правильно оформить вычет.

Какие налоги возникают при покупке новой квартиры?

• Налог на добавленную стоимость (НДС) – в большинстве случаев при покупке квартиры у застройщика НДС не уплачивается физическим лицом. НДС уже включён в цену объекта и оплачивается застройщиком.
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – при покупке квартиры физическое лицо НДФЛ не платит. Налог может возникнуть только при последующей продаже.
• Налог на имущество (налог на недвижимое имущество) – начисляется ежегодно после регистрации права собственности. Ставка зависит от региона и кадастровой стоимости.
• Госпошлина за регистрацию права собственности – фиксированная плата 350 рублей (для физических лиц) при оформлении сделки в Росреестре.
• Сбор за выдачу выписки из ЕГРН – 200 рублей (по желанию владельца).

Важно: Налоговые обязательства при покупке новой квартиры минимальны, однако следует внимательно проверять договор и наличие всех обязательных платежей.

Налоговые вычеты при покупке новой квартиры

В 2026 году действуют два основных вида имущественного налогового вычета:

1. Стандартный вычет на покупку жилья – возврат до 260 000 рублей от стоимости квартиры (максимальная стоимость, с которой можно получить вычет, – 2 млн рублей). Ставка НДФЛ – 13 %.
2. Вычет по ипотечным процентам – возврат до 390 000 рублей (13 % от уплаченных процентов, но не более 390 000 руб).

Общая сумма возврата может достигать 650 000 рублей, если одновременно использованы оба вычета.

Как рассчитывается вычет?

Когда вычет не предоставляется?

• Если квартира стоит более 2 млн руб – стандартный вычет не предоставляется (можно использовать только вычет по ипотеке).
• Если покупка происходит в рамках долевого строительства и договор не завершён, вычет может быть получен только после получения права собственности.
• Если вы уже использовали имущественный вычет в течение последних трёх лет, повторно получить его нельзя.

Пошаговая инструкция получения налогового вычета

1. Соберите пакет документов (см. раздел 4).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ (можно онлайн в Личном кабинете налогоплательщика).
3. Отправьте декларацию в ФНС (через портал государственных услуг, Сбербанк Онлайн, Тинькофф Банк и др.).
4. После проверки документов ФНС начислит вам налоговый вычет. Сумма будет зачислена на ваш банковский счёт в течение 30 дней.
5. Если вы получаете вычет в течение года, после получения первой части можно подать заявление о получении оставшейся суммы (по окончании года).

Совет: Декларировать вычет лучше в том же году, в котором произведена покупка (или в течение четырёх лет после неё). Чем быстрее подадите декларацию, тем быстрее получите деньги.

Список необходимых документов

• Копия договора купли‑продажи (или договора долевого участия).
• Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию (350 руб).
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности.
• Банковские выписки, подтверждающие перевод денежных средств от покупателя к продавцу.
• Квитанции/чеки об уплате ипотечных процентов (если вы используете вычет по процентам).
• Справка из банка о сумме уплаченных процентов за отчётный период.
• Акт приёма‑передачи квартиры (если покупка сопровождается отделкой или достройкой).
• ИНН и СНИЛС покупателя.
• Паспортные данные (для всех сторон сделки).

Все документы должны быть предоставлены в оригинале или в виде заверенных копий. При подаче онлайн сканы документов загружаются в личный кабинет ФНС.

Примеры расчётов

Пример 1. Квартира стоимостью 1 800 000 руб, без ипотеки

База для вычета = 1 800 000 руб → 13 % = 234 000 руб. Вычет полностью предоставляется.

Пример 2. Квартира стоимостью 2 500 000 руб, ипотека 5 лет, уплаченные проценты за год – 250 000 руб

Стандартный вычет – не предоставляется (стоимость > 2 млн).
Вычет по процентам: 250 000 руб × 13 % = 32 500 руб (не превышает лимит 390 000 руб).

Пример 3. Квартира 1 600 000 руб, ипотека, уплачено процентов за год – 300 000 руб

Стандартный вычет: 1 600 000 руб × 13 % = 208 000 руб.
Вычет по процентам: 300 000 руб × 13 % = 39 000 руб (в пределах лимита).
Общий возврат = 247 000 руб.

Налог при продаже новой квартиры

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивается только при продаже недвижимости, если выполнены хотя бы одно из условий:

• Собственность находилась в собственности менее 5 лет.
• Продажа происходит в течение 3 лет после получения права собственности (для недвижимости, полученной в наследство или подарка).

Если вы владели квартирой более 5 лет, налог не взимается.

Как уменьшить налог при продаже?

• Применить фиксированный вычет в размере 1 000 000 руб (снижение налогооблагаемой базы).
• Учесть расходы на ремонт и улучшения (только при наличии подтверждающих актов, чеков, договоров).
• Если квартира была приобретена за счёт ипотечного кредита, можно включить часть уплаченных процентов (при наличии документов).

Пример расчёта налога при продаже:

1. Продажная цена – 5 000 000 руб.
2. Стоимость покупки – 3 000 000 руб;
3. Прибыль = 2 000 000 руб.
4. Фиксированный вычет = 1 000 000 руб → налогооблагаемая база = 1 000 000 руб.
5. НДФЛ = 1 000 000 руб × 13 % = 130 000 руб.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить НДС при покупке квартиры у застройщика?

Нет. НДС уже включён в цену, и физическое лицо не уплачивает его отдельно.

Можно ли получить вычет, если квартира приобретена в долевом строительстве?

Да, но только после регистрации права собственности и получения свидетельства о праве собственности.

Как долго хранить документы после получения вычета?

ФНС рекомендует хранить подтверждающие документы минимум 4 года (срок давности для налоговых проверок).

Можно ли получить вычет, если я уже получал его в течение последних трёх лет?

Нет. Имущественный вычет предоставляется один раз в течение трёх лет.

Что делать, если в декларации обнаружена ошибка?

Подайте уточняющую декларацию 3‑НДФЛ в течение 30 дней с момента обнаружения ошибки.

Покупка новой квартиры в 2026 году сопровождается минимумом налоговых обязательств: без НДС и НДФЛ, но с обязательной государственной пошлиной и ежегодным налогом на имущество. Наиболее выгодным является использование имущественного налогового вычета, который позволяет вернуть до 260 000 руб от стоимости жилья и до 390 000 руб от уплаченных ипотечных процентов.

Для успешного получения вычета необходимо:

1. Собрать полный пакет документов (договор, выписки, чеки, справки из банка).
2. Заполнить и подать форму 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС.
3. Следить за сроками (не позднее 4 лет с момента покупки).

Соблюдая эти простые правила, вы сможете существенно сократить свои затраты и быстро вернуть часть вложенных средств.

Автор: ваш помощник‑консультант.
Дата публикации: