При продаже недвижимости граждане обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Однако не всегда сумма к уплате одинаковая: зависят от срока владения квартирой, способа её получения и доступных вычетов.
Ниже — подробно о ставках, льготах и особенностях расчёта.
Кто обязан платить налог?
Налог платит продавец квартиры, физическое лицо, получившее доход от продажи.
Если продавец, налоговый резидент РФ (находится на территории России ≥ 183 дней в году), ставка НДФЛ составляет 13 %.
Нерезиденты платят 30 %.
Когда налог не нужно платить?
Минимальный срок владения
- 3 года, если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- передана по договору ренты;
- приватизирована;
- является единственным жильём на момент продажи.
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, купленная на рынке).
Считается с даты, указанной в ЕГРН (для купли-продажи) или даты открытия наследства (для наследования);
С действует правило: если собственность была менее минимального срока, но продавец купил другую квартиру в тот же год,
он может воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб. без уплаты НДФЛ.
Нулевая база по наследству и приватизации
При продаже квартиры, полученной по наследству, налог не платится, если владение составляет менее 1 года (правило действует для наследников I очереди).
То же касается приватизированных объектов при продаже в первый год после регистрации.
Как рассчитать налог, если срок владения меньше льготного?
Вычет в 1 млн рублей
Любой продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. один раз в налоговый период.
Формула: (цена продажи − 1 000 000 руб.) × 13 %.
Документированные расходы
Если есть документы (ДКП, чеки, кредитный договор), можно вычесть фактические расходы на покупку квартиры:
(цена продажи − цена покупки − проценты по ипотеке − расходы на ремонт, если они признаны) × 13 %.
Примеры расчёта
Пример 1. Квартира в собственности 4 года, куплена за 3 млн руб., продаётся за 4 млн руб.
Срок владения 4 года → льготный срок 5 лет, значит налог есть.
Способ 1: (4 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 390 000 руб.
Способ 2: (4 000 000 − 3 000 000) × 13 % = 130 000 руб. — выгоднее выбрать второй способ.
Пример 2. Квартира получена по наследству 2 года назад, продаётся за 2,5 млн руб.
Срок владения 2 года → льготный срок 3 года для наследства, значит налога нет.
Порядок уплаты и отчётности
- Подать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
- Приложить:
- копию ДКП;
- копию ЕГРН;
- документы на расходы (если применяется вычет расходов).
Частые ошибки
- Игнорировать требование подавать декларацию, даже если налог = 0.
- Указывать заниженную цену в договоре — налоговая может пересчитать по кадастровой стоимости × 0,7.
- Перепутать даты: срок считается с даты полной регистрации права, а не с даты ДКП.
Подсказки риелтора Юсовой
«Если квартира была в собственности менее нужного срока, но вы купили новое жильё в том же налоговом периоде, можно воспользоваться имущественным вычетом при покупке.
Это позволяет «закрыть» обязательства по НДФЛ и даже вернуть часть налога».
Чек-лист продавца
- Определите, сколько лет владеете квартирой.
- Уточните способ получения (наследство, покупка, приватизация).
- Рассчитайте возможные вычеты.
- Соберите документы.
- Подайте 3-НДФЛ и заплатите налог в срок.
Важно: налоговые правила могут обновляться. Перед сделкой советуем консультироваться с юристом или налоговым специалистом.