Когда вы получаете квартиру по наследству и вскоре планируете её продать, главный вопрос, который возникает: «Надо ли платить НДФЛ?» Ответ зависит от трёх факторов: срока владения, даты открытия наследства и возможных льгот. Ниже — подробный гид-2026, в котором собраны последние разъяснения депутатов Госдумы, ФНС и судебной практики.

Когда не нужно платить налог

Минимальный срок владения — 3 года

• Если наследодатель был родственником любой степени (родитель, бабушка, двоюродный брат и т.д.), то для освобождения от НДФЛ достаточно 3-х лет владения (пп. 3 п. 3 ст; 217.1 НК РФ).
• Срок исчисляется от даты смерти наследодателя, а не от получения свидетельства о праве собственности.

Пример: Бабушка умерла . Вы вступили в наследство и зарегистрировали право 10.2023. Продали квартиру 06.2026 → НДФЛ не платите, так как с 05.2023 прошло 3 года и 1 месяц.

Для семей с детьми — новая льгота 2022–2026

С 2022 г. действует специальное освобождение (ст. 217.1 п. 2.1 НК РФ):

1. У продавца есть ребёнок (до 18 лет) или он купил новое жильё в тот же налоговый период.
2. Сумма вычета на покупку ≥ цены продажи.
3. Применяется даже при сроке владения менее 3 лет.

Когда нужно декларировать доход и платить НДФЛ

Срок владения меньше 3 лет и нет льготы

Налог = 13 % × (Доход от продажи – 1 000 000 ₽) или 13 % × (Доход – документальные расходы на наследство и оформление).

Продажа по цене ниже кадастровой

• Если продажная цена < 0.7 × кадастровую, база налогообложения принимается равной 0.7 × кадастровой (ст. 214.10 НК РФ).

Как правильно посчитать срок владения

Способы снизить налог, если срок < 3 лет

1. Имущественный вычет 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ). Применяется к каждому объекту раз в жизни.
2. Расходы на оформление наследства: госпошлина, услуги нотариуса, оценка, регистрация.
3. Взаимозачёт с покупкой: если в том же году купили другое жильё, можно зачесть вычет на покупку (до 2 000 000 ₽).
4. Раздельный режим супругов: если квартира была совместно нажита наследодателем и супругом(ой), можно распределить доход между ними, уменьшив общую базу.

Пошаговый алгоритм для продавца

Шаг 1. Определите дату начала владения (дата смерти наследодателя).

Шаг 2. Сравните дату продажи: если с момента смерти прошло ≥ 3 года — налога нет.

Шаг 3. Если срок < 3 лет, соберите документы:

• Свидетельство о праве на наследство.
• Договор купли-продажи.
• Документы о расходах (чеки, платежки).

Шаг 4. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет» или Госуслуги.

Шаг 5. Оплатите налог до 15 июля.

Частые ошибки

• Ошибка: Считать срок с момента регистрации права собственности — неверно.
• Ошибка: Игнорировать кадастровую стоимость — ФНС автоматически пересчитает.
• Ошибка: «Дарю долю детям, чтобы снизить налог», до продажи долю придётся оценить и заплатить НДФЛ при дарении, если не близкий родственник.

Полезные ссылки

• Официальный калькулятор НДФЛ ФНС
• Подать 3-НДФЛ онлайн на Госуслугах
• Законодательство: ст. 217.1 НК РФ, ст. 220 НК РФ.