Содержание

1. Что такое кадастровая стоимость и откуда она берётся
2. Кто вправе выкупать землю у собственника
3. Может ли государство выкупить участок именно по кадастровой стоимости
4. Как это происходит на практике: процедуры и документы
5. Риски и спорные ситуации
6. Пошаговая инструкция для собственника

В 2026 году кадастровая стоимость стала основой для расчёта почти всех налогов на недвижимость.
Однако собственники всё чаще спрашивают: «Можно ли продать землю государству именно по этой цифре?»
Вопрос не праздный: в некоторых регионах власти действительно проводят выкуп земель под дороги, объекты ЖКХ или инфраструктурные проекты.
Ниже разберёмся, в каких случаях это возможно, какие уловки могут встретиться и как защитить свои права.

Что такое кадастровая стоимость

Определение

Кадастровая стоимость — это государственная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на определённую дату.
Она используется:

• для исчисления налога на имущество;
• при определении начальной цены на торгах;
• в расчётах арендной платы за госсобственность (в ряде регионов — 1 % от кадастровой стоимости в год).

Кто устанавливает

В Санкт-Петербурге этим занимается СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки».
Последний проект отчёта по зданиям и сооружениям был опубликован 29 января 2026 года.
Если владелец считает сумму завышенной, он может обжаловать её через комиссию при Росреестре или в суде.

Кто вправе выкупать землю у собственника

1. Федеральные органы — при строительстве трасс, ВЭБ-объектов, оборонных комплексов.
2. Региональные и муниципальные власти, под дороги, школы, парковки, объекты ЖКХ.
3. Организации, выступающие субподрядчиками государства, — только после официального решения.

Важно: частные компании не могут в одностороннем порядке выкупить участок по кадастровой стоимости, если это не прописано в договоре или решении суда.

Может ли государство выкупить участок именно по кадастровой стоимости

Краткий ответ

Формально — нет.
Земельный кодекс РФ (ст. 57.3) говорит о «рыночной» стоимости, определённой независимым оценщиком.
Однако на практике:

• если рыночная оценка не проведена, начальную цену зачастую берут равной кадастровой;
• для «социально значимых» объектов власти могут оплатить не менее кадастровой стоимости;
• в проектах муниципального выкупа (например, в Красноярске в 2024–2025 гг.) начальная цена была зафиксирована на уровне кадастровой, но с разрешением торгов.

Исключения

1. Земли сельхозназначения без использования — при длительном неиспользовании могут быть изъяты и проданы на аукционе. Владелец получит компенсацию, но не всегда равную кадастровой (чаще — остаточной).
2. Реквизиция — при ЧС или обороне. Выплата идёт по кадастровой или специальной оценке, но не ниже.

Как это происходит на практике

Этапы выкупа

1. Решение органа местного самоуправления о включении участка в перечень под изъятие.
2. Уведомление собственника за 1 год до предполагаемого изъятия (ст. 56.9 ЗК РФ).
3. Оценка — независимый оценщик, заказанный муниципалитетом.
4. Предложение о выкупе. В 2025–2026 гг. в Санкт-Петербурге встречаются случаи, когда власти предлагают точно кадастровую стоимость, но собственник вправе отказаться и требовать рыночную.
5. Договор купли-продажи или решение суда, если стороны не договорились.

Документы, которые потребуются собственнику

• выписка ЕГРН (не старше 5 дней);
• кадастровый паспорт и правоустанавливающие документы;
• отчёт независимого оценщика (если хотите доказать рыночную цену выше кадастровой);
• договор аренды или разрешение на целевое использование (если есть).

Риски и спорные ситуации

Заниженная оценка

В Красноярском крае прокуратура в 2025 г. выявила факты передачи мунземель без торгов по цене почти вдвое ниже кадастровой.
Собственники, не зная своих прав, соглашались на невыгодные условия.

«Серые» схемы

Фирмы-посредники предлагают «быстро выкупить» участок «по кадастру», а потом перепродают его рынку.
Проверяйте:

• полномочия органа, который делает предложение;
• наличие официального постановления муниципалитета;
• юр. адрес и лицензию оценщика.

Долгие суды

Если вы отказываетесь от кадастровой цены и требуете рыночную, процесс может занимать 6–18 месяцев.
Риск: расходы на юриста + судебные издержки.

Пошаговая инструкция для собственника

1. Получите актуальную кадастровую стоимость.
   
   Через rosreestr.gov.ru или МФЦ.
2. Сравните с рыночной ценой.
   
   Закажите независимую оценку (2 000–5 000 руб. для земли до 10 соток).
3. Проверьте планы муниципалитета.
   
   В СПб — на сайте invest.gov.spb.ru в разделе «Карта инвестпроектов».
4. Получив официальное предложение, дайте ответ в письменной форме.
   • Согласны — подписываете договор.
   • Не согласны, требуйте рыночную оценку и согласования цены в суде.
5. Контролируйте сроки выплаты.
   
   По закону — не позднее 30 дней с момента регистрации перехода права.

Государство может предложить выкуп земли по кадастровой стоимости, но не обязано это делать.
Если вам поступило предложение:

• требуйте официальное постановление;
• проверяйте оценку;
• при необходимости обращайтесь к независимому оценщику и юристу.

Если же вы хотите сам инициировать продажу государству — подайте заявление в департамент имущественных отношений вашего города/района.
Однако государство выкупает землю лишь при наличии госнужды, а не по желанию собственника.