Вопрос о возможности возведения многоквартирного жилого дома на арендованной земле актуален как для крупных застройщиков, так и для частных инвесторов. В статье рассмотрены:

• правовая база, регулирующая аренду земельных участков и строительство;
• условия получения разрешения на строительство;
• бухгалтерский и налоговый учет расходов;
• ключевые положения договора аренды;
• риски и судебную практику;
• пошаговый алгоритм реализации проекта.

Правовая база

Основные нормативные акты, определяющие порядок аренды земли и строительства на арендованном участке (по состоянию на 2026 год):

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статьи 606‑610 (арендные отношения), 300‑307 (договор подряда), 219‑224 (право собственности).
2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – статья 39.8, регулирующая срок аренды (до 20 лет) и целевое назначение земельного участка.
3. Федеральный закон от № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в ред. от ).
4. Федеральный закон № 133‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – порядок регистрации прав на построенные объекты.
5. ФСБУ 25/2018 – бухгалтерский стандарт, регулирующий учет арендованных земельных участков и их капитализацию.
6. Постановления Пленума Верховного Суда РФ (п. 26, 12 декабря 2023 г.) – разъяснение, когда построенный дом считается законным, а не самовольной постройкой.

Условие «целевого назначения» в договоре аренды

Для строительства многоквартирного дома в договоре аренды обязательно должна быть прописана цель использования участка – «строительство многоквартирного жилого дома». Без такой формулировки органы местного самоуправления могут отказать в выдаче разрешения на строительство.

Ключевые пункты договора аренды

• Предмет договора – точный кадастровый номер, площадь и границы участка.
• Срок аренды – обычно 15–20 лет, с возможностью продления при условии завершения строительства.
• Целевое назначение – «строительство многоквартирного жилого дома», а также «выполнение строительных работ и ввод объекта в эксплуатацию».
• Обязательства арендодателя – предоставить участок без препятствий, обеспечить возможность получения всех необходимых разрешений.
• Обязательства арендатора – выполнить проектные и строительные работы в срок, соблюдать нормы градостроительного законодательства, уплачивать арендную плату и налоги.
• Условия прекращения аренды – договор считается завершённым после регистрации права собственности на построенный объект; в противном случае аренда может быть прекращена в одностороннем порядке.

Получение разрешения на строительство

Для начала строительства необходимо пройти несколько этапов:

1. Подготовка проектной документации. Проект должен соответствовать градостроительным планам, ПЗУ (положения о зоне использования) и целевому назначению земли.
2. Согласование с органами власти. Включает:
   • Градостроительный комитет (ГСК) – проверка соответствия проекта плану территории.
   • Экологическая экспертиза (при необходимости).
   • Согласование с коммунальными службами (водоснабжение, электросети, газ, канализация).
3. Получение разрешения на строительство (РС). Подача заявления в МФЦ или в онлайн‑систему «Госуслуги». Необходимо приложить:
   • Копию договора аренды с указанием целевого назначения.
   • Проектную декларацию.
   • Технико‑экономическое обоснование (ТЭО) проекта.
   • Экспертную оценку стоимости земельного участка (при необходимости).
4. Ввод в эксплуатацию. После завершения строительства подается акт ввода в эксплуатацию, который регистрируется в Росреестре.

Бухгалтерский и налоговый учёт

Согласно ФСБУ 25/2018 и рекомендациям КонсультантПлюс (вопрос от 2026 года), расходы на аренду земли и на строительство учитываются следующим образом:

• Арендная плата за землю – расход текущего периода, отражается в Счете 91 "Прочие доходы и расходы".
• Амортизация права аренды (право пользования землей) – начисляется в течение срока аренды и включается в состав капитальных вложений объекта строительства (пункт ППА).
• Все затраты, связанные с подготовкой и строительством (материалы, труд, услуги), капитализируются и образуют стоимость объекта основных средств. После ввода в эксплуатацию объект амортизируется согласно нормам (обычно 30–40 лет для жилых зданий).
• Налог на прибыль: затраты, включённые в стоимость объекта, учитываются при расчёте налога в виде уменьшения налогооблагаемой базы.
• Налог на имущество: после регистрации права собственности на построенный дом налог начисляется на объект недвижимости, а не на арендованный участок.

Судебная практика

Ключевые решения, которые формируют правовую практику:

• Постановление Пленума ВС РФ от № 44 (п. 26) – если в договоре аренды указана цель строительства, а разрешение на строительство получено, дом не считается самовольной постройкой, даже если аренда завершилась до ввода в эксплуатацию.
• Решения судов 2024‑2025 ггг. подтверждают, что договор аренды продолжает действовать в отношении части участка, необходимой для завершения строительства, пока объект не будет зарегистрирован в качестве собственности застройщика.
• Судебные прецеденты показывают, что при банкротстве застройщика арендованные земельные участки могут быть переданы новому инвестору, если в договоре предусмотрена возможность переуступки прав аренды.

Риски и способы их минимизировать

Строительство на арендованной земле сопряжено с рядом рисков:

1. Риск прекращения аренды до окончания строительства.
   • Решение: включить в договор пункт о «продлении срока аренды до полной сдачи объекта в эксплуатацию» и о штрафных санкциях за досрочное расторжение.
2. Риск изменения целевого назначения земли.
   • Решение: закрепить в договоре обязательство арендодателя не изменять целевое назначение без согласия арендатора.
3. Наличие незарегистрированных построек.
   • Решение: сразу после завершения строительства подавать акт ввода в эксплуатацию и регистрировать права на объект в Росреестре.
4. Финансовый риск – изменение арендной ставки.
   • Решение: фиксировать ставку аренды в договоре на весь срок аренды или предусмотреть индексацию, привязанную к официальному индексу инфляции.

Пошаговый алгоритм реализации проекта

Ниже представлена последовательность действий от выбора участка до получения прав собственности на построенный дом.

1. Выбор участка – проверка кадастровой информации, наличие инфраструктуры, соответствие ЗУ (зонирование) целям строительства.
2. Разработка проектной документации – архитектурный, инженерный, технологический проекты.
3. Согласование проекта – с органами города/муниципалитета, экологической экспертизой, коммуникационными службами.
4. Получение разрешения на строительство – подача в МФЦ, получение РС.
5. Финансирование строительства – открытие банковской линии, привлечение инвестиций, оценка рисков.
6. Строительство – выполнение работ согласно ТКП, контроль качества, ведение бухгалтерского учета (капитализация расходов).
7. Ввод в эксплуатацию – сдача актов, получение сертификата ввода в эксплуатацию.
8. Регистрация прав собственности – подача в Росреестр документов о праве собственности на построенный дом (право собственности переходит к застройщику);
9. Погашение арендных обязательств – в случае, если арендный договор предусматривает выкуп участка после завершения строительства.

Образец ключевого положения договора аренды (цель строительства)

Пункт 4. Целевое назначение земельного участка
Арендатор имеет право использовать арендованный земельный участок исключительно для строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома (далее – «Объект строительства»), в соответствии с проектной документацией, утвержденной органами государственной власти.
Любые иные виды использования участка (включая, но не ограничиваясь, сельскохозяйственными, промышленными, коммерческими) запрещены без письменного согласия Арендодателя.
По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Арендатор обязуется в течение 30 календарных дней оформить и зарегистрировать в Росреестре право собственности на построенный объект, а также уведомить Арендодателя о завершении проекта.
В случае, если срок аренды истекает до завершения строительства, стороны обязуются продлить срок аренды на срок, достаточный для завершения всех работ и получения всех необходимых разрешительных документов, но не менее 5 (пяти) лет.
 

Строительство многоквартирного дома на арендованном участке в России полностью законодно, при условии соблюдения следующих требований:

• Наличие документального договора аренды с чётко прописанным целевым назначением «строительство многоквартирного дома».
• Получение разрешения на строительство в соответствии с градостроительным законодательством.
• Тщательный учёт расходов и их капитализация в соответствии с ФСБУ 25/2018.
• Соблюдение условий продления аренды до полной сдачи объекта в эксплуатацию.
• Оперативная регистрация прав собственности на построенный объект в Росреестре.

При правильном оформлении всех юридических и бухгалтерских документов арендованный земельный участок представляет собой надёжную базу для реализации крупных жилых проектов, а риски, связанные с правовым статусом земли, могут быть минимизированы.

Дата публикации: