Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это форма некоммерческого объединения, в которой собственники земельных участков, дач, коттеджей и иной недвижимости совместно решают вопросы содержания, эксплуатации и капитального ремонта общего имущества. Одним из ключевых финансовых инструментов ТСН являются членские и целевые взносы. В статье разберём:

• какой правовой базой регулируются взносы;
• кто обязан платить их и в каких случаях можно отказаться;
• какие виды взносов существуют и как они распределяются;
• как вести бухгалтерский и налоговый учёт;
• какие споры часто возникают и как их решать.

Правовая основа взносов в ТСН

Основные нормативные документы, определяющие порядок взимания и использования взносов, включают:

1. Федеральный закон № 217‑ФЗ «О некоммерческих организациях» (в части, касающейся ТСН, созданных до 2014 года). По этому закону ТСН обязано преобразовываться в товарищество собственников недвижимости, и только члены ТСН могут быть обязаны уплачивать обязательные платежи.
2. Закон от 15 апреля 1998 года № 66‑ФЗ «Об общежитиях, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях»; Подпункт 6 пункта 2 статьи 19 чётко указывает, что обязанность по уплате целевых взносов лежит только на членах садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
3. Устав ТСН – внутренний нормативный акт, в котором прописаны размеры, сроки и порядок уплаты как членских, так и целевых взносов, а также порядок их распределения.
4. Налоговый кодекс РФ и разъяснительные письма (например, письмо ФНС от 03‑03‑06/3/44088) – регулируют бухгалтерский и налоговый учёт взносов.

Кто обязан платить взносы?

2.1 Члены ТСН

Согласно уставу и законодательству, члены товарищества обязаны вносить:

• регулярные членские взносы – покрывают текущие расходы (зарплата обслуживающего персонала, вывоз мусора, электроэнергия, охрана и пр.);
• взносы в фонд капитального ремонта (ФКР) – предназначены для крупного и планового ремонта общего имущества;
• целевые (специальные) взносы – собираются решением общего собрания на конкретные проекты (например, выкуп территории, установка ворот, строительство детской площадки).

2.2 Не-члены ТСН (соседи, владельцы соседних участков)

Если лицо не является членом ТСН, то согласно решению Верховного Суда РФ (дело от 23 сентября 2019 г.) и пункту 6 статьи 19 закона № 66‑ФЗ, оно не обязано платить членские и целевые взносы. Исключение – ситуация, когда владелец использует общее имущество товарищества (например, пользуется дорогой, охраняемой территорией, системой полива). В таком случае может возникнуть обязанность по оплате расходов, связанных с использованием общего имущества, но только в пределах, определённых решением общего собрания.

2.3 Когда член может не платить?

Член ТСН может временно приостановить уплату взносов в следующих случаях:

• участок полностью не используется и не требует обслуживания (например, земля оставлена «запасной»);
• взнос был признан избыточным решением общего собрания (например, после завершения целевого проекта);
• в случае судебного решения о снятии обязательства (как в примерах из практики, когда суд признал, что собственник не является членом ТСН).

Однако полностью отказаться от уплаты без официального решения собрания невозможно – устав обычно фиксирует обязательность членских взносов независимо от фактического использования участка.

Виды взносов и их назначение

Порядок расчёта и уплаты взносов

1. На общем собрании определяется размер взноса (фиксированный тариф, процент от стоимости участка, либо конкретная сумма).
2. Утверждается периодичность (ежегодно, полугодно, разово).
3. Уставом фиксируется способ оплаты – банковский перевод на расчётный счёт ТСН, электронный платёж через личный кабинет или наличный расчёт в кассе.
4. После внесения средств формируется квитанция (по новому расчётному счёту, если он был открыт новым правлением).

Бухгалтерский и налоговый учёт взносов

Взносы ТСН учитываются в бухгалтерском учёте как доходы, предназначенные для определённых целей:

• Членские взносы – операционные доходы, отражаются в статье «Доходы от членских взносов» (счета 84.1, 84.2).
• Взносы в ФКР – резервные средства, учитываются в отдельном резерве (счета 84.3).
• Целевые взносы – учитываются по отдельным статьям в зависимости от назначения (например, «Доходы от целевого финансирования»).

Для целей налога на прибыль ТСН (если товарищество имеет статус юридического лица) взносы не являются налогооблагаемыми доходами, поскольку они направляются на покрытие расходов, связанных с содержанием общего имущества. Это подтверждено письмом ФНС от 03‑03‑06/3/44088 (2020 г.).

Практические вопросы и типичные споры

6.1 Взыскание задолженности

Если член ТСН не уплатил обязательный членский взнос, товарищество имеет право:

• взыскать задолженность через мировой суд (по иску ТСН);
• начать процедуру взыскания через судебного приставa (при наличии судебного решения);
• применить санкции, предусмотренные уставом (ограничение доступа к общим объектам, штрафы).

6.2 Возврат уплаченных целевых взносов

Если целевой проект отменён, а член уже внес часть средств, возврат возможен только в том случае, если решение общего собрания о возврате принято единогласно или большинством, предусмотренным уставом. Пример из практики: один из членов внес первую часть взноса на выкуп ТОП, но отказался платить оставшуюся часть – товарищество может удержать уже внесённые средства в счёт будущих расходов, но возврат без согласия большинства невозможен.

6.3 Не-член и пользование общим имуществом

Ситуация, когда соседний владелец не является членом ТСН, но пользуется дорогой или охраняемой территорией, часто решается:

• введением платных услуг (например, абонентская плата за проезд по охраняемой дороге).

Как правильно оформить и контролировать взносы

1. Регулярно обновляйте устав – в нём должны быть чётко прописаны виды взносов, порядок их расчёта, сроки и способы оплаты.
2. Проводите ежегодные собрания с голосованием о размере и назначении целевых взносов.
3. Ведите прозрачный бухгалтерский учёт – публикуйте отчёты о поступлениях и расходах в открытом доступе (на сайте ТСН или в кабинете членов).
4. Обеспечьте правильную налоговую отчётность – указывайте в декларациях о доходах от взносов, а также о резервах ФКР.
5. Используйте электронные платёжные системы – они упрощают контроль, позволяют автоматически формировать квитанции и напоминания;

Взносы в Товарищество собственников недвижимости – фундаментальный финансовый механизм, без которого невозможно поддерживать инфраструктуру, проводить текущий и капитальный ремонт, а также реализовывать новые проекты. Ключевые моменты, которые следует помнить:

• Обязанность платить взносы несут только члены ТСН, а не все владельцы недвижимости в границах территории товарищества.
• Не‑члены могут быть обязаны оплатить только расходы, связанные с использованием общего имущества, но только при отдельном договоре или решении собрания.
• Различайте членские, фондовые и целевые взносы – у каждого из них своё назначение и порядок расчёта.
• Устав и решения общего собрания – главный источник правовой силы; без их соблюдения любые требования о взносах не имеют законного основания.
• Бухгалтерский и налоговый учёт должен быть прозрачным, а все операции – документированы, чтобы избежать споров и судебных разбирательств.

Соблюдая перечисленные правила, члены и руководство ТСН смогут эффективно управлять финансовыми потоками, поддерживать имущество в надлежащем состоянии и минимизировать конфликты с собственниками.