Актуально на 19 апреля 2026 г. В 2026 году правила имущественного налогового вычета претерпели важные изменения: пересмотрены лимиты, уточнены форматы подачи документов и, что особенно важно, ужесточён контроль за сделками между взаимозависимыми лицами. Ниже — подробный разбор того, можно ли вернуть 13 % НДФЛ при покупке доли квартиры у родственника.
Что такое имущественный вычет
Это возврат 13 % от стоимости жилья (максимум — 6 млн руб. в 2026 г., если законопроект Справедливой России о подъёме лимита до 8 млн руб. пока не принят).
Возвращается не больше, чем уплаченный вами НДФЛ за последние 3 года.
Общее правило для долей
- Вычет полагается даже за долю.
- Можно купить 1/2, 1/3 и т. д. — лимит распределяется пропорционально доле.
- Оформляется по тем же правилам, что и за целую квартиру.
Почему родственник может быть проблемой
Налоговый кодекс РФ (ст. 105.1) относит к взаимозависимым лицам:
- Супругов, родителей и детей (включая усыновлённых).
- Родных братьев/сестёр.
- Дедушек, бабушек и внуков.
Если квартира или доля покупается у любого из перечисленных лиц, ФНС считает сделку заинтересованной и может отказать в вычете.
Что говорят налоговики в 2026 г.
В официальных разъяснениях ФНС (письмо № БС-4-11/6837@ от ) прямо указано:
«При приобретении имущества у взаимозависимого лица вычет не предоставляется, независимо от того, оплачена ли доля полностью или частично».
Исключения и «серые» схемы
- Дальние родственники (двоюродные братья/сёстры, племянники, тёщи/свёкры) не считаются взаимозависимыми — вычет возможен.
- Фиктивное оформление через третье лицо (например, дядя → друг → вы) рискованно: ФНС тщательно анализирует цепочку сделок и может доначислить НДФЛ плюс штрафы.
- Дарение → покупка. Если родитель дарит долю, а потом вы её «выкупаете» у него, вычета всё равно не будет: проверят предыдущую сделку и найдут взаимозависимость.
Пример расчёта при допустимой сделке
Вы покупаете 1/2 доли у двоюродного брата за 4 млн руб.
- Ваш лимит: 6 млн × 0,5 = 3 млн руб. (доля 50 %).
- Возврат: 3 млн × 13 % = 390 000 руб.
- Если годовой НДФЛ составляет 120 000 руб., вернёте за 3,25 года.
Как подать заявление в 2026 г.
Онлайн:
- через Личный кабинет налогоплательщика (Госуслуги → ФНС);
- сканы ДДУ/ДКП, ЕГРН, платёжки, 2-НДФЛ загружаются в формате PDF или JPEG.
Офлайн:
- ИФНС по месту регистрации, форма 3-НДФЛ (обновлённая редакция от );
- в пакет добавьте заявление на распределение долей, если жильё в долевой собственности семьи.
Чек-лист перед сделкой с родственником
| Вопрос | Что проверить |
|---|---|
| Кто продавец? | Не входит ли в перечень ст. 105.1 НК РФ. |
| Цена доли | Не выше рыночной (ФНС смотрит кадастровую стоимость × 0,7). |
| Документы | ДКП, выписка ЕГРН, платёжные поручения. |
| Регистрация права | До подачи на вычет доля должна быть оформлена на вас. |
Возможные изменения до конца 2026 г.
Депутаты вновь внесли законопроект о росте лимита до 8 млн руб. и одновременно предлагают расширить список взаимозависимых лиц. Следите за новостями — если поправки примут, правила могут ужесточиться к 2027 г.
Получить вычет за долю в квартире у близкого родственника нельзя. Удалось бы, если продавец — двоюродный брат, тёща или «чужой» человек. Проверяйте статус продавца заранее, чтобы не потерять до 780 000 руб. (13 % от 6 млн руб.) законного возврата.
Если сомневаетесь, проконсультируйтесь в ФНС или налоговом юристе: одна лишняя фамилия в договоре может стоить сотен тысяч рублей.