Многие семейные пары считают, что передача квартиры от одного супруга другому — это техническая формальность: написал «дарю», — и всё. Однако даже в рамках брака договор дарения имеет свои юридические и налоговые особенности. Ниже разберёмся, нужно ли платить НДФЛ при дарении квартиры между супругами, как правильно оформить дарственную и какие ошибки могут дорого стоить в 2026 году.

Кратко о главном: платить налог или нет?

Нет, при дарении квартиры от мужа жене (или от жены мужу) НДФЛ не начисляется. Это прямо предусмотрено п. 18.1 ст. 217 НК РФ: доходы, полученные в виде подарков от членов семьи и (или) близких родственников, освобождаются от налогообложения. Семейный кодекс РФ относит супругов к членам семьи, поэтому тринадцатипроцентный налог не взимается ни с суммы, указанной в договоре, ни с кадастровой стоимости жилья.

Почему дарение выгоднее, чем раздел имущества

• Безвозмездность. Даритель не получает никаких денег, значит, нет облагаемой базы по НДФЛ.
• Отсутствие нотариуса (часто). С года для супругов снова не нужно нотариальное удостоверение, если квартира была приобретена в браке (ст. 42 Закона 302-ФЗ).
• Быстрая регистрация. В среднем 7–9 дней в МФЦ или через «Госуслуги».
• Экономия на госпошлине. Вместо 2 000 руб. за соглашение о разделе имущества платите только 2 000 руб. за регистрацию перехода права (0,2 % от кадастровой стоимости, но не более 20 000 руб.).

Пошаговая инструкция оформления дарственной между супругами

Шаг 1. Собираем документы

1. Паспорта сторон (РФ или РФ + загранпаспорт, если другой супруг — нерезидент).
2. Свидетельство о браке (оригинал + копия).
3. Выписка из ЕГРН (не старше 5 дней).
4. Технический паспорт БТИ или электронный план помещения (при необходимости).
5. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (по требованию регистратора).

Шаг 2. Составляем договор дарения

Важно: договор должен быть письменным и включать:

• ФИО, паспортные данные, адреса сторон;
• точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, общая площадь);
• сроки и условия передачи (обычно «в момент подписания»);
• ссылку на ст. 217 НК РФ об освобождении от НДФЛ.

Шаблон можно скачать на сайте Росреестра или воспользоваться сервисом «Госуслуги → Документы → Бланки».

Шаг 3. Подписываем и подаём заявление в Росреестр

В 2026-м году есть три варианта:

1. Онлайн через «Госуслуги» (требуется усиленная квалифицированная ЭЦП хотя бы у одного супруга).
2. МФЦ очередь, но удобно при сдаче «в одно окно».
3. При личном визите в Росреестр (если квартира в долевом строе, где нужен застройщик).

Срок регистрации: 5–7 рабочих дней (онлайн) или 7–9 дней (МФЦ).

Какие бывают подводные камни

Квартира в ипотеке или обременена

Банк почти всегда требует согласия на дарение, так как меняется состав заёмщиков. Сначала нужно:

• досрочно погасить ипотеку, или
• перезаключить кредитный договор с новым собственником, или
• оформить переуступку долга (редко).

«Предпринимательская» недвижимость

Если квартира сдавалась в аренду и была учтена в УСН или патенте, перед дарением нужно:

1. Снять объект с учёта как «основное средство».
2. Оплатить единый налог на рыночную стоимость, если квартира использовалась в бизнесе (см. практику ФНС от ).

Доли в квартире

Если квартира куплена в браке, но оформлена на одного, дарение всей доли без согласия второго супруга невозможно. Потребуется нотариальное согласие или предварительный брачный договор.

Образец фразы для налоговой декларации

Несмотря на освобождение, в 3-НДФЛ за 2026 год строку «Доходы, освобождённые по п. 18.1 ст. 217 НК РФ» лучше оставить пустой, но приложить копию договора дарения. Это снимет вопросы инспекторов.

Сравнение с альтернативами

Что изменится в 2027 году (проект Минфина)

По данным «Коммерсантъ» , Минфин предлагает:

• увеличить госпошлину за регистрацию до 3 000 руб.;
• ввести обязательную электронную подпись для всех сделок с недвижимостью;
• обязать загружать QR-код БТИ в ЕГРН (для борьбы с «двойными» квартирами).

Это пока проект, но подать заявление по старым правилам можно до .

Чек-лист перед визитом в МФЦ

• ✓ Проверьте, что квартира не находится в залоге (запросите выписку).
• ✓ Сделайте копию свидетельства о браке (МФЦ берёт оригинал).
• ✓ Уточните кадастровую стоимость на сайте Росреестра (вдруг вырастет базовая пошлина).
• ✓ Подготовьте электронную подпись, чтобы подать онлайн.

Дарение квартиры между мужем и женой в 2026 году — быстрая, почти бесплатная и безопасная процедура. Налогов не возникает, нотариус не нужен, а регистрация занимает меньше недели. Главное — соблюдать формальности, не забыть про ипотечные ограничения и сохранить копии документов для налоговой. Тогда супружеский подарок превратится в спокойную юридическую перемену собственника без неожиданных счетов от ФНС.