Краткий ответ: с 1 сентября 2026 года, нельзя. Федеральный закон, который вступил в силу , напрямую запрещает отчуждение (в т.ч. дарение) дачных, садовых и жилых строений, если вместе с ними не передаётся земельный участок, на котором они расположены.

Ниже — подробности: что изменилось, кого коснётся, из каких «дырок» уже нельзя выйти и какие исключения остались.

Что изменилось с 1 сентября 2026 года?

Суть запрета

• Если вы хотите дарить, продавать, обменивать капитальный объект (дом, баню, гараж), то одновременно необходимо оформить переход права на земельный участок, к которому этот объект относится.
• Договор купли-продажи или дарения, заключённый «только на дом», с будет считаться незаключённым. Регистраторы Росреестра просто откажут в реграции перехода права.

Основание

Постановление Правительства РФ от № 826 внесло изменения в Земельный кодекс и Градостроительный кодекс. Президент РФ подписал сопутствующий закон, упрощающий процедуру перераспределения участков, чтобы под новые правила подвести все объекты.

Почему ввели запрет?

1. Снижение соседских споров. Раньше распространённый сценарий: продали «только дом», а владелец участка остался прежним → новый хозяин дома не мог проложить коммуникации, поставить забор, придти к линии фасада.
2. Чёткое закрепление границ. Кадастровые инженеры теперь обязаны одновременно вносить сведения о здании и участке, устраняя «висящие» объекты капитального строительства.
3. Рост налоговых поступлений. Единый владелец = единый плательщик налога на имущество и земельный налог.

Кого коснётся новое правило?

Остались ли исключения?

Переход по наследству

Наследование возможно и без одновременного перехода участка, но наследник обязан в течение 6 месяцев после вступления в права либо:

• оформить землю в собственность;
• или передать дом (и землю) новому покупателю целиком.

Долевая собственность

Если земля и дом уже находятся в долевой собственности (например, ½ земли и ½ дома), можно подарить свою долю в доме, но одновременно дарится равная доля земельного участка.

Случаи, когда участок «в приватизации»

Если участок ещё в муниципальной собственности, но вы уже оформили право собственности на дом, дарение невозможно до момента приватизации земли. Однако после приватизации можно будет оформить единую сделку.

Что будет, если попытаться обойти запрет?

• Договор признают недействительным. Росреестр вернёт документы без регистрации.
• Штраф 2 000–5 000 руб. для физлиц за подачу заведомо «раздробленных» документов.
• Иск в суд от любого заинтересованного лица (например, соседа), и дом, и деньги за него могут вернуться первоначальному владельцу.

Алгоритм безопасного дарения «дом + земля» с

1. Проверьте кадастровые номера дома и участка в ЕГРН (выписка не старше 5 дней).
2. Уточните границы. Если ранее не ставили межевые знаки, вызовите кадастрового инженера.
3. Согласуйте перераспределение. Если участок не оформлен в собственность, воспользуйтесь упрощённой процедурой перераспределения (новый закон № 123-ФЗ от 2026 г. уменьшил срок до 15 дней).
4. Заключите единый договор дарения «дом + земельный участок» (можно оформить в одном нотариальном документе).
5. Подайте заявление в МФЦ/Росреестр через Единый регистрационный центр.
6. Получите ЕГРН с новым собственником.

Особенности уплаты налога

При дарении близкому родственнику (родители, дети, супруги, братья/сёстры) налог не платится. В остальных случаях одаряемый заплатит 13 % от кадастровой стоимости совокупного объекта (дом + земля).

С 1 сентября 2026 года дарить только дом без земельного участка нельзя. Все сделки должны быть «комплексными». Наследование — единственный способ получить дом сначала «в одиночку», но и тут дальнейшее распоряжение всё равно потребует объединения объекта и участка. Планируйте переоформление заранее, чтобы избежать отказов в регистрации и судебных тяжб.

Обновлено по актуальным данным Росреестра и ФНС.