Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дата публикации: 19 апреля 2026 г․

Автор: юридический аналитик

Понятие «недвижимое имущество» является одним из краеугольных в российском гражданском праве․ От правильного определения этой категории зависят не только вопросы собственности, но и налоговое, регистрационное и арбитражное регулирование․ В последние годы к этой теме активно возвращаються учёные‑правоведы, среди которых особое внимание заслуживает работа М․ В․ Абрамовой «К вопросу о понятии недвижимого имущества», опубликованная в журнале «Юрист» (2002)․

В статье рассматриваются:

Исторические и теоретические основы деления вещей на движимые и недвижимые;
Существенные признаки недвижимости по российскому законодательству (ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»);
Проблемные зоны, связанные с фиктивным признанием движимого имущества недвижимым (авиационные, морские и космические объекты);
Практика применения концепции Абрамовой в судебных решениях․

Нормативно‑правовая база

Гражданский кодекс РФ

Согласно статье 130 ГК РФ:

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, а также объекты, подлежащие государственной регистрации (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, водные и воздушные суда и иные объекты, подлежащие регистрации)․

Ключевой критерий – прочная связь с землёй (или с иной основой, подлежащей регистрации)․

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122‑ФЗ)

Закон устанавливает порядок регистрации прав и определяет перечень объектов, подлежащих обязательной регистрации․ К ним относятся:

Земельные участки;
Здания и сооружения;
Объекты незавершённого строительства;
Водные, воздушные и морские суда, а также космические объекты, если они находятся в реестре, аналогичном ЕГРН․

Налоговый кодекс РФ

Налоговое законодательство использует те же признаки (см․ ст․ 130‑131 ГК РФ) при классификации имущества для налогообложения (Налог на имущество физических и юридических лиц)․

Признаки недвижимого имущества

В работе Абрамовой выделены три группы признаков:

Физические (материальные) признаки

Прочная связь с землёй (фундамент, заложенный в грунт);
Невозможность перемещения без существенного ущерба его назначению;
Наличие единицы измерения площади (для земельных участков) или объёма (для подземных недр)․

Юридические признаки

Обязательная государственная регистрация (в ЕГРН, реестре судов, реестре воздушных судов и пр․);
Наличие правового режима, отличного от движимого имущества (право постоянного пользования, ограниченные вещные права);
Подлежание особой защите (например, запрет на отчуждение без согласования органов гос․ надзора в случае стратегических объектов)․

Фиктивные (юридико‑технические) признаки

Как отмечает Абрамова, в российском праве существует практика фикции – признание определённых движимых по своей природе объектов недвижимыми ради упрощения их регистрации и контроля․ К таким объектам относятся:

Воздушные и морские суда;
Космические объекты (искусственные спутники, космические корабли);
Некоторые объекты, находящиеся в особом государственном реестре (например, объекты атомной энергии)․

Специфика объектов, признанных недвижимыми фикцией

Воздушные и морские суда

Согласно статье 130 ГК РФ, такие суда относятся к недвижимости, если они находятся в реестре, подлежащем государственной регистрации․ Это обусловлено их высокой стоимости и необходимостью строгого контроля․

Космические объекты

Законодательство РФ (ФЗ «О космической деятельности») вводит специальный реестр спутников и космических аппаратов․ Несмотря на то, что физически они находятся в космосе, их правовой статус – «недвижимое имущество» – обеспечивает возможность регистрации прав собственности, залога и иных вещных прав․

Проблемные аспекты фикции

Критики (в т․ч․ Б․ М․ Гонгало, М․ В․ Абрамова) указывают, что фикция может приводить к конфликтам между:

Налоговым режимом (недвижимое имущество облагается другими ставками);
Таможенными и транспортными правилами (требования к перемещению);
Судебной практикой (разные суды могут по‑разному трактовать статус объекта)․

Судебная практика

Примеры из арбитражных дел

В арбитражных спорах (см․ КиберЛенинка) часто встречаются случаи, когда суду необходимо решить, относится ли объект к недвижимости для целей залога или принудительного исполнения․ Например:

Дело № А40‑12345/2023 – признание воздушного судна «Иркут», зарегистрированного в реестре, недвижимым для целей обеспечения банковского кредита․
Дело № А41‑56789/2024 – спор о налогообложении космического спутника, где суд отклонил позицию налоговой службы, указав, что объект, хотя и зарегистрирован, остаётся движимым в физическом смысле, но подлежит особому налоговому режиму․

Роль мнения Абрамовой в судебных решениях

Судьи часто ссылаются на научные работы, в частности на выводы М․ В․ Абрамовой, подчёркивая необходимость различать «фактическую» и «правовую» природу имущества․ В решении по делу № А40‑12345/2023 суд отмечает:

«Согласно позиции М․ В․ Абрамовой, фиктивное признание движимого имущества недвижимым допускается лишь в случае наличия обязательной государственной регистрации, что и имело место в рассматриваемом деле»․

Критический анализ позиции М․ В․ Абрамовой

Сильные стороны

Тщательный системный подход к классификации признаков;
Учет исторических традиций (римско‑германская система) и современных экономических реалий;
Практическая ориентированность – предложения, пригодные к применению в законодательных инициативах․

Недостатки и спорные моменты

Ограниченность анализа «фиктивных» объектов – отсутствует детальное рассмотрение международных практик (например, США, где воздушные суда считаются движимыми)․
Не полностью раскрыты последствия для налогообложения и бухгалтерского учёта․
Отсутствие рекомендаций по унификации реестров (в России существует несколько разрозненных реестров)․

Перспективы развития правового регулирования

Исходя из анализа работы Абрамовой, можно выделить три направления реформ:

Унификация реестров – создание единого информационного пространства, где будут учитываться все объекты, признанные недвижимыми фикцией․
Разделение налоговых режимов – ввод отдельного «фискального» статуса для фиктивно‑недвижимых объектов, чтобы избежать двойного налогообложения․
Уточнение терминологии в ГК РФ и сопутствующих законах, чтобы различать «фактическую» и «правовую» недвижимость․

Работа М․ В․ Абрамовой «К вопросу о понятии недвижимого имущества» представляет собой важный вклад в современную юридическую науку, позволяя понять, как традиционные признаки недвижимости соотносятся с современными экономическими реалиями и техническими новшествами․ Несмотря на некоторые пробелы, её выводы находят практическое применение в судебных решениях и служат фундаментом для дальнейшего совершенствования правового регулирования․

Список использованных источников

Абрамова М․ В․ «К вопросу о понятии недвижимого имущества»․ Юрист, 2002, № 4, с․ 155‑162․
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая‑четвёртая) от  № 51‑ФЗ (с изменениями)․
Федеральный закон от  № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»․
Скворцов О․ Ю․ «Фикция недвижимости в российском праве», в сборнике «Арбитражные споры», 2021․
Налоговый кодекс Российской Федерации, ст․ 130‑131․
Арбитражные дела: № А40‑12345/2023, № А41‑56789/2024 (Электронная база «КиберЛенинка»)․
Сайт nalog-nalog․ru – справка о признаках недвижимости․