В управлении многоквартирным домом ключевую роль играют решения‚ принятые на общем собрании собственников․ Однако любое собрание становится легитимным только при наличии кворума․ Ниже ‒ подробная инструкция о том‚ что такое кворум‚ как его подсчитать и какие последствия ждут дом‚ если кворум не достигнут․
Что такое кворум в жилищном праве?
Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников‚ присутствующих на общем собрании либо участвующих в заочном/очно-заочном голосовании‚ без которого принимаемые решения будут недействительными․
Нормативная база
- Жилищный кодекс РФ‚ ст․ 44–48․
- Постановление Правительства РФ № 491 от (правила содержания общего имущества)․
- Федеральный закон № 208-ФЗ «О товариществах собственников жилья»․
Как рассчитать кворум?
Шаг 1․ Определить общую площадь помещений в доме
Берём показатели из ЕГРН или технического паспорта: суммируем площади всех квартир и нежилых помещений․
Шаг 2․ Узнать долю каждого собственника
Доля = (площадь помещения собственника ÷ общая площадь всех помещений) × 100 %․
Шаг 3․ Подсчитать голоса‚ необходимые для кворума
Для первого собрания кворум составляет более 50 % от общей площади․
На повторном собрании (если первое не состоялось) достаточно любого числа участников‚ но не менее 20 % (рекомендация Минстроя)․
Примеры расчёта
Пример 1․ Дом на 100 квартир
- Общая площадь: 7 000 м²․
- Необходимый кворум на первом этапе: 3 501 м²․
- На повторном собрании: любое число > 1 400 м² (20 %)․
Пример 2․ Малоквартирный дом на 8 квартир
- Общая площадь: 540 м²․
- Кворум на первом собрании: 271 м²․
Формы проведения собрания
- Очная форма – все собственники присутствуют лично․
- Заочная форма – голосование бумажными бюллетенями․
- Очно-заочная форма – часть присутствует‚ часть заполняет бюллетени․
- Дистанционная форма – через Госуслуги‚ электронную площадку или приложение «ЖКХ Онлайн»․
Важно: для любой формы фиксируются доли голосов (м²)‚ а не количество человек!
Что делать‚ если кворум не достигнут?
| Этап | Действие |
|---|---|
| Первое собрание | Отменяется; назначается повторное не ранее чем через 15 дней․ |
| Повторное собрание | Может состояться при любом числе участников‚ но информация о повторном созыве должна быть размещена за 10 дней․ |
| Третье и последующие | Та же процедура; решения принимаются «от присутствующих»․ |
Подводные камни и типичные ошибки
- Ошибка 1: учёт голосов «по количеству собственников»‚ а не «по площади»․
- Ошибка 2: отсутствие подтверждения полномочий представителей (доверенность)․
- Ошибка 3: неправильное уведомление (менее 10 дней до собрания)․
- Ошибка 4: отсутствие протокола или неверное оформление․
Чек-лист для председателя ТСЖ/УК
- За 30 дней подготовить список собственников и их долей (выписка ЕГРН)․
- За 20 дней разослать уведомления (лично‚ по почте‚ электронно)․
- За 10 дней разместить повторные уведомления‚ если кворум не достигнут․
- В день собрания:
- проверить доверенности;
- засвидетельствовать личности участников;
- оформить протокол в 2 экземплярах (для УК и архива ТСЖ)․
- В течение 5 дней направить протокол в управляющую компанию и в ЕИРЦ․
Кворум – это не формальность‚ а гарантия законности решений‚ касающихся ремонта крыши‚ выбора управляющей компании‚ тарифов на коммуналку и даже капремонта․ Тщательно рассчитайте доли‚ уведомите всех собственников и соблюдайте процедуру – и ваш дом получит прозрачное и легитимное управление․