Дарение недвижимости — это не только жест доброй воли, но и серьёзная юридическая процедура, связанная с налогообложением, регистрацией права собственности и последующей возможностью распоряжения имуществом. В 2026 году правила остались практически такими же, как и в 2025, но важно учитывать актуальные ставки НДФЛ и особенности оформления.

Что такое «купить дом по дарению» и почему это не покупка в привычном смысле

Фраза «купить дом по дарению» часто используется в быту как синоним получения дома в дар — то есть безвозмездной передачи прав собственности. Однако юридически это не покупка, а дарение. При этом:

• даритель (собственник) передаёт дом безвозмездно;
• одаряемый получает право собственности и может в будущем продать, подарить или завещать дом.

Кто платит налог при дарении дома в 2026 году

Важно: даритель налог не платит. Вся налоговая нагрузка ложится на одаряемого.

Ставка НДФЛ

• 13% — для резидентов РФ (если доход за год не превышает 5 млн руб.)
• 15% — для доходов свыше 5 млн руб. для резидентов
• 30%, для нерезидентов

Калькуляция налога

Налоговая база = кадастровая стоимость дома × 70 % (если в договоре цена не указана или ниже).

Пример: кадастровая стоимость дома = 3 000 000 руб.
Налог = 3 000 000 × 0,7 × 0,13 = 273 000 руб.

Когда налог платить не нужно

Существуют льготные категории близких родственников, в отношении которых дарение дома освобождается от НДФЛ:

• родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
• бабушки/дедушки и внуки;
• супруги;
• родные братья и сёстры.

Исключение: если дом получает племянник, тёща, дядя или друг, налог платится в полном объёме.

Пошаговая инструкция: как оформить дарение дома в 2026 году

Шаг 1. Подготовка документов

• паспорта дарителя и одаряемого;
• выписка из ЕГРН (не старше 5 дней);
• технический план дома;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• согласие супруга дарителя (если дом куплен в браке).

Шаг 2. Составление договора дарения

Договор должен включать:

• полные данные сторон;
• кадастровый номер и адрес дома;
• отсутствие возмездного характера;
• подписи сторон и нотариуса (обязательно для недвижимости).

Стоимость нотариального оформления: 6 000–10 000 руб. + регистрация 2 000 руб.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности

Подача в Росреестр через МФЦ или онлайн через Госуслуги. Срок: 7–9 рабочих дней.

Можно ли продать подаренный дом без налога

Если дом получен в дар от близкого родственника:

• продажа без НДФЛ возможна через 3 года с даты госрегистрации права;

Если получен от другого лица:

• без налога можно продать через 5 лет.

Сопутствующие расходы при дарении дома

Частые ошибки и лайфхаки

• Ошибка: не подают декларацию 3-НДФЛ при налогообложении.
  Решение: подать до 30 апреля следующего года, уплатить до 15 июля.
• Лайфхак: если кадастровая стоимость завышена, можно заказать независимую оценку и спорить с налоговой.
• Лайфхак: при одновременном дарении земельного участка и дома можно оформить один договор, сэкономив на нотариусе.

«Купить дом по дарению», это фактически получить дом безвозмездно, но при этом важно понимать налоговые последствия. В 2026 году:

• близкие родственники освобождены от НДФЛ;
• остальные одаряемые платят 13–30 % от кадастровой стоимости;
• оформление стоит 8 000–15 000 руб. и занимает до 2 недель.

Если вы планируете получить или подарить дом, проконсультируйтесь с нотариусом и налоговым специалистом заранее, чтобы избежать штрафов и лишних расходов.