Точный расчёт жилой площади – один из ключевых факторов, влияющих как на стоимость недвижимости, так и на размер будущих расходов на ремонт, коммунальные услуги и налоги. Одним из самых спорных вопросов является включение кухни в жилую площадь. В статье рассмотрим, что говорит законодательство, какие существуют практики и как правильно проводить измерения.

Что такое «жилая площадь»?

Согласно Гражданскому кодексу РФ и Стандарту СП 54.13330.2016 «Жилая площадь помещений», жилой площадью считается суммарная площадь всех помещений, предназначенных для постоянного проживания людей. К таким помещениям относятся:

• Комнаты (спальни, детские, гостиные и т.д.);
• Прихожие и коридоры, если они находятся внутри жилого помещения;
• Ванные комнаты, санузлы, туалеты;
• Балконы, лоджии и террасы, если они полностью закрыты и используются как жилые зоны;
• Иные помещения, предусмотренные проектом для проживания (например, отдельный кабинет).

Кухня в большинстве случаев считается нежилой площадью, однако существуют исключения.

Как закон регулирует включение кухни в жилую площадь?

2.1 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»

В статье 50 данного закона указано, что при регистрации прав на жилое помещение в кадастре учитывается жилая площадь; При этом в нормативных документах (СП 54.13330.2016) определено, что кухня не входит в жилую площадь, если она:

1. Имеет отдельный вход (отдельный дверной проём) от жилой зоны;
2. Оборудована кухонной мебелью и техникой, а её назначение, приготовление пищи.

2.2 Жилищный кодекс РФ

Статья 34 Жилищного кодекса гласит, что площадь, учитываемая в договорах купли‑продажи и аренды, должна соответствовать данным кадастрового учёта. Поэтому в случае, когда в кадастре указана «жилая площадь», в неё не включается кухня, если она не удовлетворяет требованиям «полностью закрытого помещения, используемого как жилая зона».

2.3 Нормативные документы регионального уровня

Некоторые субъекты РФ (например, Москва, Санкт‑Петербург) используют собственные методики расчёта, где кухня может быть включена в жилую площадь, если она совмещена с гостиной (открытая планировка). В этом случае площадь считается полуприлегающей к жилой, и в расчёте указывается процентное соотношение (обычно 50‑70 % от полной площади кухни).

Практика расчёта кухни в жилой площади

3.1 Кухня как отдельное помещение

Если кухня имеет отдельный вход и закрытая стенами, то её площадь учитывается в нежилой части. При измерении:

• Измеряем внутренние размеры (длина × ширина) без учёта стен толщиной более 10 см;
• Полученную площадь вносим в раздел «нежилая площадь» в договоре.

3.2 Открытая планировка (кухня‑гостиная)

В новых жилых комплексах часто применяется open‑space — кухня совмещена с гостиной. В таком случае:

1. Определяется общая площадь помещения (например, 30 м²).
2. По нормативам учитывается 70 % этой площади как жилая (21 м²) и 30 % как кухонная (9 м²).
3. Точная доля может варьироваться в зависимости от проекта и указаний застройщика.

3.3 Пример расчёта

Квартира площадью 60 м², из которых:

• Гостиная‑кухня (открытая планировка) — 20 м²;
• Спальня, 15 м²;
• Прихожая — 5 м²;
• Ванная + санузел — 8 м²;
• Балкон — 4 м² (закрыт стеклом, считается жилой).

Расчёт:

• Жилая часть от открытой кухни: 20 м² × 0,7 = 14 м²;
• Остальная жилая площадь: 15 + 5 + 8 + 4 = 32 м²;
• Нежилая (кухонная) часть: 20 м² × 0,3 = 6 м².

Почему это важно?

• Стоимость недвижимости. Жилая площадь напрямую влияет на рыночную цену: за каждый квадратный метр жилая площадь обычно платят на 15‑30 % больше, чем за нежилую.
• Налоги и коммунальные платежи. При расчёте налогов (например, налог на имущество) учитывается только жилая площадь.
• Ремонт и отделка. Площадь кухни часто требует более дорогих материалов (подвесные потолки, вытяжки, плитка), а её включение в жилую площадь может изменить бюджет.
• Сдача в аренду. Арендодатели часто указывают «жилая площадь», чтобы привлечь арендаторов, но в договоре может быть оговорено, что кухня не включена.

Как проверить, правильно ли учтена кухня?

1. Запросите выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) – в ней указана жилая площадь.
2. Сравните её с планом квартиры, полученным от застройщика. Обратите внимание на отметки «жилая» и «нежилая».
3. Если у вас открытая планировка, уточните у продавца, какой процент от площади кухни считается жилой.
4. При сомнении – обратитесь к квалифицированному оценщику, который проведёт независимый замер.

Частые вопросы (FAQ)

6.1 Включается ли кухня в жилую площадь в новостройках?

В большинстве новостроек, где кухня совмещена с гостиной, часть её площади включается в жилую. Процент зависит от проекта, но обычно это 60‑70 %.

6.2 А если в квартире есть отдельный столовая уголок?

Если столовая отделена от кухни стеной и имеет отдельный вход, её площадь считается жилой. При этом кухня остаётся нежилой.

6.3 Как учитывается балкон, если он используется как кухня?

Балкон, переоборудованный в кухню, может считаться нежилая площадь, пока он не закрыт полностью и не имеет постоянного доступа из жилой зоны.

6.4 Нужно ли указывать кухню в договоре аренды?

Да, в договоре следует явно прописать, какая часть площади считается жилой, а какая – нежилой, чтобы избежать споров по оплате коммунальных услуг.

Итак, кухня не входит в жилую площадь в традиционном понимании, когда она представляет собой отдельное закрытое помещение. Однако в современных проектах с открытой планировкой часть кухни может учитываться как жилая – обычно 60‑70 % её площади. Точный расчёт важен для определения стоимости недвижимости, налогов, коммунальных платежей и бюджета ремонта.

Помните: всегда проверяйте официальные документы (выписка из ЕГРН, технический паспорт) и при необходимости привлекайте специалистов, чтобы избежать недоразумений при покупке или аренде квартиры.

Дата публикации: