Дата актуализации:  г.

Аренда жилой недвижимости между физическим лицом (собственником квартиры) и юридическим лицом (компанией‑арендатором) привлекает внимание налоговых органов. Вопрос «кто платит налог?» имеет несколько уровней: налог на доходы собственника, налог на имущество, НДС, налог на прибыль арендатора и др. В статье подробно рассматриваются все налоговые обязательства сторон, изменения законодательства 2025‑2026 гг., а также практические рекомендации, позволяющие избежать штрафов.

Основные налоговые режимы аренды жилой недвижимости

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – удерживается с арендной платы, получаемой собственником‑физическим лицом.
• Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество) – платится владельцем квартиры, если его площадь превышает 150 м² или если квартира находится в составе многоквартирного дома.
• Налог на добавленную стоимость (НДС) – применяется только в случае, если арендодатель (физическое лицо) добровольно зарегистрирован как плательщик НДС или если арендатор‑юридическое лицо имеет статус плательщика НДС и использует квартиру в предпринимательской деятельности.
• Налог на прибыль юридических лиц – учитывается в расходах арендатора (компании) и уменьшает налогооблагаемую базу.

Налоговые обязательства арендодателя (физического лица)

2.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

С 2025 года в России введена упрощённая система удержания НДФЛ при сдаче квартиры в аренду юридическим лицом. По‑прежнему действуют два способа уплаты:

1. Самостоятельный расчёт и уплата – арендодатель подаёт декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным, и уплачивает налог (13 % от дохода, если арендодатель не является налогоплательщиком НДС; 15 % – для доходов, превышающих 5 млн руб).
2. Удержание налоговой базой арендатора – юридическое лицо‑арендатор удерживает НДФЛ из арендной платы (13 % или 15 %) и перечисляет его в бюджет. В этом случае арендодатель получает чистую сумму без вычета налога.

Важно: с 2025 года налоговая служба усилила контроль за операциями между физическими лицами и юридическими лицами. По оценкам, почти половина собственников, сдающих квартиры в аренду, могут столкнуться с штрафами за несвоевременную уплату НДФЛ.

2.2 Налог на имущество физических лиц

Налог начисляется по ставке, установленной региональными властями (0,1–0,3 % от кадастровой стоимости). Если площадь квартиры более 150 м², налог обязателен независимо от того, сдаётся квартира в аренду или нет.

2.3 НДС

Физическое лицо может стать плательщиком НДС, если:

• Объём доходов от аренды превышает 2 млн руб в год,
• Арендатор‑юридическое лицо использует помещение в предпринимательской деятельности и требует вычет НДС.

В таком случае арендодатель выставляет счёт‑фактуру с НДС (20 % от арендной платы) и уплачивает налог в бюджет, а арендатор имеет право на вычет.

Налоговые обязательства арендатора (юридического лица)

3.1 Налог на прибыль

Арендная плата считается расходом, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (ставка 20 %). При этом необходимо:

1. Иметь договор аренды, оформленный в письменной форме;
2. Получить акт приёма‑сдачи помещения;
3. Сохранить подтверждающие документы (счёт‑фактуру, платёжные поручения).

3.2 Удержание и перечисление НДФЛ

Если арендодатель не является плательщиком НДС, юридическое лицо обязано удержать НДФЛ (13 % или 15 %) из арендной платы и перечислить его в бюджет в течение 15 дней со дня выплаты арендной платы.

3.3 НДС

Если арендодатель‑физическое лицо является плательщиком НДС, арендатор получает счёт‑фактуру с НДС и вправе включить его в налоговый вычет. Если арендодатель не платит НДС, арендатор не имеет права на вычет.

3.4 Налог на имущество юридических лиц

Если арендатор использует квартиру в качестве офисного помещения и признаёт её объектом налогообложения имуществом, он обязан уплачивать налог на имущество (ставка 0,1–2,2 % от кадастровой стоимости в зависимости от региона). Однако в большинстве случаев жилые помещения, сдаваемые в аренду, не учитываются в составе имущества юридических лиц, если они не переоформлены в их баланс.

Порядок расчёта и уплаты налогов

1. Подготовьте договор аренды (обязательно указать размер арендной платы, срок, порядок индексации).
2. Определите, будет ли арендодатель плательщиком НДС.
3. Если арендодатель не плательщик НДС, юридическое лицо удерживает НДФЛ и перечисляет его в бюджет (форма 2‑НДФЛ).
4. Юридическое лицо фиксирует арендную плату в бухгалтерском учёте как расходы на аренду и учитывает её при расчёте налога на прибыль.
5. Арендодатель подаёт декларацию 3‑НДФЛ (если налог удержан арендатором, указывает полученную сумму без удержания) и уплачивает налог, если он не был удержан.
6. Оплатите налог на имущество (для собственника) до 1‑го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.

Специальные случаи

5.1 Аренда в рамках процедуры банкротства

Конституционный Суд РФ в 2025 году подтвердил, что доходы собственника, находящегося в процедуре банкротства, подлежат налогообложению, но с учётом особенностей процедуры (возможна рассрочка уплаты). При этом арендатор обязан продолжать удерживать НДФЛ и перечислять его в бюджет.

5.2 Аренда в составе общего имущества (домовладения)

Если квартира является частью долевой собственности в многоквартирном доме, налог на имущество уплачивается совместно всеми совладельцами в пропорции их долей.

5.3 Аренда с правом выкупа

В таком случае часть арендной платы может быть отнесена к оплате стоимости квартиры и не облагаться НДФЛ, но только при наличии отдельного договора купли‑продажи и подтверждения реального перехода права собственности.

Последствия несвоевременной уплаты налогов

• Штраф за неуплату НДФЛ – 20 % от суммы налога, но не менее 1 000 руб.; при умышленном уклонении – 40 %.
• Пени за просрочку – 0,5 % от суммы налога за каждый день просрочки.
• Возможные ограничения на регистрацию юридических лиц, если штрафы не погашаются в течение 90 дней.
• Для арендодателя – риск потери права на налоговый вычет по налогу на имущество.

Практические рекомендации

1. Заключайте договор аренды в письменной форме и фиксируйте в нём порядок уплаты налогов.
2. Если арендодатель – физическое лицо, рекомендовано включить пункт об удержании НДФЛ арендатором, чтобы избежать двойной уплаты.
3. Для юридических лиц внедрите автоматический процесс удержания НДФЛ и формирования счёта‑фактуры (если НДС применим).
4. Следите за пороговыми значениями (2 млн руб доходов, 150 м² площади), которые могут изменить налоговый режим.
5. Регулярно проверяйте кадастровую стоимость квартиры – она влияет на размер налога на имущество.
6. В случае банкротства собственника – обсудите с налоговой инспекцией возможность рассрочки уплаты НДФЛ.
7. При изменении условий аренды (повышение арендной платы, продление срока) своевременно оформляйте дополнительные соглашения и корректируйте налоговые расчёты.

При аренде квартиры юридическим лицом налоговая нагрузка распределяется между арендодателем и арендатором:

• Арендодатель отвечает за уплату НДФЛ (самостоятельно или через удержание арендатором) и, при необходимости, налога на имущество и НДС.
• Арендатор обязан удержать и перечислить НДФЛ, может получить вычет по НДС (если применим) и учитывает арендную плату как расход при расчёте налога на прибыль.

С учётом ужесточения контроля налоговых органов в 2025‑2026 гг. важно вести строгий документооборот, своевременно подавать декларации и использовать автоматизированные системы расчёта налогов. При правильном подходе обе стороны минимизируют риск штрафов и смогут сосредоточиться на основной деловой активности.

Статья подготовлена в соответствии с действующим законодательством РФ (Налоговый кодекс, Федеральный закон «О бухгалтерском учёте», постановления ФНС от 2024‑2025 гг.) и учитывает актуальные изменения, опубликованные в официальных источниках к дате .