Оплата аренды — один из самых важных пунктов любого договора найма жилого помещения. От того, как точно прописаны сроки и порядок получения арендных платежей, зависят финансовая стабильность арендодателя, соблюдение налогового законодательства и отсутствие конфликтов между сторонами.

Что считается датой получения арендной платы?

С точки зрения налогового и бухгалтерского учёта, датой фактического получения дохода считается день, когда арендная сумма зачислена на счёт арендодателя (или передана наличными, подписанным распиской). Это правило подтверждено в разъяснении nalog-nalog.ru:

«Дата фактического получения дохода — это день перечисления арендной платы физическому лицу».

Таким образом, даже если договор указывает иной срок (например, «оплата в течение 5‑х рабочих дней после получения счета»), для налогообложения важен именно день, когда деньги фактически попали к арендодателю.

Как фиксировать дату получения?

• Для безналичных переводов — выписка из банка с указанием даты зачисления.
• Для наличных — расписка арендатора с подписью, датой и суммой.
• Для электронных платёжных систем (например, СБП, QIWI) — скриншот подтверждения трансфера и запись в журнале учёта.

Типичные графики оплаты аренды

В практике встречаются несколько основных вариантов:

1. Ежемесячно в начале месяца. Наиболее популярный способ: арендатор платит за текущий месяц до 5‑го рабочего дня. Пример из КонсультантПлюс (пункт 5.2.1): «платёж за соответствующий месяц оплачивается арендатором не позднее 5‑х рабочих дней».
2. Аванс за несколько месяцев. Иногда арендодатель требует предоплату за 2‑3 месяца. Это удобно с точки зрения гарантии платежеспособности арендатора.
3. Оплата по графику. При заключении договора может быть приложен график платежей (см. образцы в статье «График арендных платежей – скачать образец»). В графике фиксируются точные даты и суммы.
4. Платёж в конце периода. Редко, но может применяться в случае аренды офисных помещений, когда арендная плата начисляется по итогам месяца.

Как правильно оформить сроки оплаты в договоре?

Для защиты интересов обеих сторон договор аренды должен содержать чёткие положения о датах и порядке внесения арендных платежей.

Обязательные пункты договора

1. Размер арендной платы. Указывается в рублях, может включать НДС (если арендодатель – плательщик НДС).
2. Сроки оплаты. Пример формулировки: «Арендная плата за каждый месяц уплачиваеться арендатором не позднее 5‑го рабочего дня месяца, за который производится оплата».
3. Пеня за просрочку. Часто указывается в виде «0,1 % от суммы платежа за каждый день просрочки».
4. Порядок внесения. Банковский реквизит, номер расчётного счёта, ссылка на платёжную систему.
5. График платежей (приложение). Если оплата происходит не ежемесячно, в договор включается отдельный документ‑приложение.

Пример формулировки «Дата оплаты»

Пример:

«Оплата аренды за каждый календарный месяц производится арендатором в течение пяти (5) рабочих дней с даты получения счета‑фактуры, но не позднее пятого (5) рабочего дня наступающего месяца. Дата фактического получения арендных платежей фиксируется в бухгалтерском учёте арендодателя на основании банковской выписки или расписок».

Налоговые последствия получения арендных платежей

Если арендодатель — физическое лицо, то полученный доход подлежит налогообложению по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) в рамках декларации 6‑НДФЛ.

Как отразить доход в 6‑НДФЛ?

• Указать дату получения дохода (день зачисления).
• Указать сумму арендной платы.
• Если арендодатель, самозанятый, уплачивается налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4 % (без НДС) или 6 % (с НДС).
• Если арендодатель, юридическое лицо, доход отражается в бухгалтерском учёте, а налоговая база рассчитывается по общим правилам налога на прибыль.

В случае, когда арендатор — компания, а арендодатель — самозанятый, часто возникает вопрос: «Нужно ли отражать в 6‑НДФЛ доходы по аренде и НДФЛ с этих сумм, ведь они отчитываются за них сами?» Ответ: да, арендодатель обязан отразить полученный доход в своей декларации, независимо от того, отчитывается ли за него арендатор.

Документы, подтверждающие расходы на аренду (для арендатора)

Для того чтобы арендатор мог списать арендные платежи как расходы, ему необходимо собрать следующие документы (по данным nalog-nalog.ru и КонсультантПлюс):

• Договор аренды.
• Акт приёма‑передачи арендованного помещения.
• Документы, подтверждающие оплату (банковские выписки, расписки).
• График платежей (если применяется).

Практические рекомендации для арендодателя

Как ускорить получение оплаты?

1. Установите чёткие сроки. Укажите в договоре конкретный «день‑число» (например, «5‑е число месяца») и штраф за просрочку.
2. Используйте автоматические списания. Предложите арендатору оформить «регулярный платёж» в банке;
3. Отправляйте счёт‑фактуру заранее. За 3‑5 дней до срока оплаты.
4. Ведите календарный план. Таблица в Excel или Google Sheets с датами, суммами и статусом оплаты;
5. Контролируйте банковские выписки ежедневно. При обнаружении задержки сразу связывайтесь с арендатором.

Как оформить подтверждение получения?

• Счёт‑фактура с подписью арендодателя.
• Расписка (бумажная или электронная) с указанием суммы, даты и подписи арендатора.
• Запись в журнале учёта «Дата получения», «Сумма», «Форма оплаты».

Как избежать конфликтов при оплате

1. Документируйте всё. Никакой устной договорённости — только письменный договор и подтверждающие документы.
2. Прозрачно фиксируйте штрафы. Укажите точный размер пени за каждый день просрочки.
3. Согласуйте график платежей, если аренда начинается не с первого числа месяца. Пример из практики 1С: «1‑й месяц — с 09.04.24 по 08.05.24, оплата до 05 апреля».
4. Обеспечьте арендодателя резервным способом оплаты. Например, банковскую карту, к которой арендатор может привязать автоматический платёж.
5. Проводите совместный осмотр при сдаче‑приёме. Подписывайте акт, фиксирующий состояние помещения.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что делать, если арендатор оплатил позже установленного срока?

Сначала напомните о штрафе, указанный в договоре. Если просрочка продолжается, оформите акт о нарушении условий договора и, при необходимости, подайте иск в суд.

Можно ли принимать оплату за несколько месяцев вперед?

Да, это законно. При этом в договоре следует явно указать, что предоплата не является авансом, а является оплатой за конкретные будущие периоды. В бухгалтерии такие суммы учитываются как доходы в момент получения, но в налоговой декларации отражаются в том налоговом периоде, к которому они относятся.

Как отразить в бухгалтерии авансовый платёж?

Согласно Правовест Аудит (2025), «договор аренды предусматривает внесение арендных платежей до начала расчётного периода». В учёте это фиксируется как «предоплата аренды», а при наступлении соответствующего месяца, переводится в доход.

Что считается «дней оплаты», если в договоре указано «в течение пяти рабочих дней»?

Рабочие дни — это дни, не являющиеся субботой, воскресеньем и официальными праздничными днями. Если пятнадцатое число попадает на субботу, срок переходит на следующий понедельник.

Как отразить аренду в 6‑НДФЛ, если арендные платежи получаются через онлайн‑платёжную систему?

Необходимо сохранить выписку из системы (например, СБП, QIWI) с указанием даты и суммы, а в декларации указать эту дату как дату получения дохода.

Пример календарного плана оплаты аренды (для Excel/Google Sheets)

Точная фиксация даты получения арендных платежей — ключевой элемент надёжного арендного бизнеса. Правильно оформленный договор, чётко прописанные сроки и штрафы, а также надёжные подтверждающие документы позволяют:

• Избежать налоговых недоразумений (правильное отражение в 6‑НДФЛ, учёт в бухгалтерии).
• Сократить количество просрочек и связанных с ними конфликтов.
• Упорядочить финансовый поток и планировать бюджет арендодателя.

Следуя рекомендациям, изложенным в этой статье, арендодатели и арендаторы смогут построить прозрачные, юридически защищённые отношения, а также обеспечить своевременное поступление арендных платежей.

Дата публикации:  10:06