Для правильного расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры‚ дома или земельного участка главное – точно определить налогооблагаемый доход. Ниже – подробный алгоритм на 2025–2026 гг. с примерами и цифрами.
Что считаеться доходом от продажи
Доходом признаётся разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение объекта.
- Цена продажи берётся из договора купли-продажи.
- Расходы – это то‚ что вы заплатили за квартиру‚ включая проценты по ипотеке (по письму Минфина от № 03-04-05/65989).
Пример 1
Квартира куплена в 2021 г. за 5 000 000 руб. (из них 1 млн – проценты банка).
Продана в 2025 г. за 7 000 000 руб.
Доход: 7 000 000 – 5 000 000 = 2 000 000 руб.
Сравниваем с кадастровой стоимостью
С ФНС сравнивает цену из договора с кадастровой стоимостью‚ умноженной на 0‚7.
Если договорная цена ниже‚ налоговая может «поднять» доход до 0‚7 × кадастровая цена.
Пример 2
Договорная цена 5 000 000 руб.
Кадастровая стоимость 8 000 000 руб.
0‚7 × 8 000 000 = 5 600 000 руб. – именно эту сумму налоговая примет как минимальный доход.
Вычеты‚ которые уменьшают доход
| Тип вычета | Размер | Условия |
|---|---|---|
| Имущественный при продаже | 1 000 000 руб. | раз в год на все объекты |
| Возмещение расходов на покупку | фактические расходы | документы подтверждены |
| Покупка нового жилья | 2 000 000 руб. | если куплено в том же налоговом периоде |
Пример 3
Доход от продажи 3 000 000 руб.
Применены два вычета: 1 000 000 руб. (имущественный) + 2 000 000 руб. (покупка новой квартиры).
Налогооблагаемый доход = 0 руб.
Когда доход = 0 и налог не платится
- Минимальный срок владения уже истёк:
- 3 года – если квартира получена по наследству‚ договору дарения от близкого родственника‚ приватизации или ренте; либо если продаваемое жилье было единственным на момент продажи.
- 5 лет – во всех остальных случаях.
- Единственное жильё. Продали старое и сразу купили новое – освобождение от НДФЛ.
Пример 4
Шелепин П. П. продал загородный дом за 5 000 000 руб. Владение > 5 лет → доход не облагается НДФЛ.
Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года
Если доход всё-таки есть‚ он облагается по ставке:
- 13 % – до 2‚4 млн руб. в год‚
- 15 % – на сумму свыше 2‚4 млн руб.
Пример 5
Доход 3 000 000 руб.
Налог = 2 400 000 × 13 % + 600 000 × 15 % = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.
Пошаговый чек-лист «Как определить доход»
- Возьмите цену из договора купли-продажи.
- Сравните её с 0‚7 × кадастровая стоимость (выберите большее).
- Вычтите документально подтверждённые расходы на покупку (или 1 млн руб.).
- Уменьшите на вычет за покупку нового жилья (если применимо).
- Проверьте‚ истёк ли минимальный срок владения (3/5 лет).
- Примените ставку 13 % или 15 % к оставшемуся доходу.
Доход от продажи недвижимости = максимум(договорная цена; 0‚7 × кадастровая) – документальные расходы – вычеты.
Если после всех вычетов сумма ≤ 0 или срок владения ≥ 3/5 лет – НДФЛ = 0.