Одним из самых распространённых вопросов у владельцев недвижимости является: «Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры?» Законодательство РФ предусматривает как обязанность уплатить налог‚ так и целый ряд оснований‚ позволяющих полностью избежать выплаты. В этом материале мы собрали все актуальные нормы и льготы‚ действующие в 2026 году‚ и разобрали практические примеры.
Какой налог платится при продаже квартиры
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет:
- 13 % — для резидентов РФ (если доход ≤ 2 400 000 ₽ за налоговый период);
- 15 %, для сумм‚ превышающих 2‚4 млн ₽;
- 30 % — для нерезидентов.
Налог исчисляется не от всей цены продажи‚ а от разницы между доходом и документально подтверждёнными расходами (или 1 000 000-рублевым вычетом).
Минимальный срок владения: 3 или 5 лет?
Пять лет — стандартный срок
Если квартира была приобретена после (например‚ по договору купли-продажи)‚ то освобождение от НДФЛ возможно только при условии непрерывного владения ≥ 5 лет.
Три года, льготный срок
Освобождение раньше‚ чем через 3 года‚ возможно в следующих случаях:
- жильё получено по наследству или в дар от близких родственников;
- квартира была приватизирована;
- имущество получено по договору ренты;
- продаётся единственное жильё (включая доли)‚ купленное после .
Исключение для «новое-старое» жильё
Если вы купили новое жильё в течение 90 дней до продажи старого‚ период владения старой квартирой считается 3 года вместо 5 даже при наличии другой недвижимости в собственности.
Полное освобождение без соблюдения сроков
Семьи с детьми
С 2025 года вступили в силу поправки‚ которые позволяют семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми (или детьми до 24 лет‚ обучающимися очно) не платить НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения. Условия:
- В семье на момент сделки числятся ≥ 2 детей.
- До 30 апреля следующего года после продажи:
- вступает в право собственности другое жильё;
- или рождается/усыновляется второй ребёнок.
- Общая площадь нового жилья больше проданного либо кадастровая стоимость выше.
Декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется (ФНС сама исключает доход из базы).
Семьи с детьми-инвалидами
Дополнительно освобождаются семьи‚ где есть ребёнок-инвалид любого возраста. Льгота также действует без ограничения срока владения‚ если выполняются те же условия по покупке нового жилья или рождению ребёнка.
Практические примеры
Пример 1: квартира куплена в марте 2020 г.‚ продана в апреле 2025 г. Срок владения — 5 лет 1 месяц. НДФЛ не платится‚ поскольку 5-летний срок истёк.
Пример 2: семья из 3 детей 15‚ 10 и 5 лет продала комнату в мае 2025 г.‚ приобретённую в 2023 г. До 30 апреля 2026 г. они купили квартиру большей площади. Налог не начисляется‚ льгота применяеться автоматически.
Пример 3: пенсионер владеет единственной квартирой с 2022 г. и продаёт её в 2026 г. Срок владения > 3 лет‚ жильё единственное — НДФЛ не платится.
Что делать‚ если платить всё-таки придётся
- Уменьшить базу:
- на сумму расходов‚ связанных с покупкой (договор купли-продажи‚ ипотечные проценты‚ долевое участие);
- или на имущественный вычет 1 000 000 ₽‚ если расходы подтвердить нельзя.
- Подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (за 2025 г. — до ).
- Оплатить налог до 15 июля (за 2025 г. — до ).
Чек-лист: «Не платить налог при продаже жилья»
- Определите дату и основание получения права собственности.
- Убедитесь‚ что срок владения ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет при льготах).
- Проверьте‚ относитесь ли вы к категории семей с детьми (льгота без сроков).
- Если льгота по детям — приготовьте документы о покупке нового жилья или рождении ребёнка.
- Если льгот нет — подготовьте документы о первоначальных расходах для уменьшения налоговой базы.
- Не забудьте подать 3-НДФЛ и оплатить налог в срок‚ если льготы не применяются.
Где сдать декларацию и оплатить НДФЛ
Самые удобные каналы:
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
- мобильное приложение «ФНС»;
- услуга «Уплата налогов» на Госуслугах;
- отделения любого банка по квитанции из сервиса ФНС.
В большинстве случаев налог не придётся платить‚ если:
- вы владели квартирой ≥ 5 лет (или ≥ 3 при льготных основаниях);
- вы продаёте единственное жильё;
- в вашей семье ≥ 2 детей и вы выполняете условия по приобретению нового жилья.
Если сомневаетесь‚ воспользуйтесь бесплатным консультационным сервисом ФНС или обратитесь к налоговому юристу: правильный расчёт сэкономит время и деньги.
Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.