Каждый раз, когда гражданин РФ продаёт свою квартиру, дом, дачу, земельный участок или долю в них, он обязан отчитаться перед налоговой и, при необходимости, заплатить НДФЛ. Основной документ для этого, декларация 3-НДФЛ. В ней особое внимание уделяется правильному заполнению кода вида дохода. В статье мы подробно разберём:

• Какие коды применяются при продаже недвижимости в 2026 году;
• Где и как именно их указывать в программе «Декларация» и в бумажном или электронном отчёте;
• Какие ошибки чаще всего допускают налогоплательщики и как их избежать;
• Пошаговый пример заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет.

Базовые правила налогообложения дохода от продажи недвижимости

Налоговый кодекс РФ (гл. 23) устанавливает:

1. 13 %, базовая ставка НДФЛ для резидентов РФ;
2. Объект облагается, если недвижимость была в собственности менее минимального срока:
   • 3 года — если недвижимость получена по наследству, в подарок от близких родственников, приватизация, договор ренты;
   • 5 лет, во всех остальных случаях.
3. До продажи можно воспользоваться налоговым вычетом:
   • 1 000 000 руб. — фиксированный вычет;
   • или сумму фактически понесённых расходов (документально подтверждённых).

Справочник актуальных кодов дохода и вычета на 2026 год

Источник — приказ ФНС РФ от № ММВ-7-11/387 (ред. от ).

Коды дохода при реализации недвижимости

Коды имущественных вычетов

• 903 — «В размере фактически понесённых и документально подтверждённых расходов»;
• 901 — «В размере 1 000 000 руб.» (или 250 000 руб. для других объектов).

Пошаговое заполнение 3-НДФЛ в программе «Декларация» 2026

Шаг 1. Создаём новую декларацию

Запускаем программу → выбираем «Создать» → год 2025 (сдаём до 30 апреля 2026 г.).

Шаг 2. Указываем источник выплаты

• Таблица «Доходы» → кнопка «+» → «Доходы от источников в РФ».
• В поле «Наименование источника» пишем Ф. И. О. покупателя или просто «Покупатель (договор купли-продажи № 123 от )».
• Код источника оставляем 02 (договор купли-продажи между физлицами).

Шаг 3. Добавляем строку дохода

• Код дохода: 1510 (для квартиры) или 1530 (для нежилого помещения).
• Сумма дохода — цена продажи по договору (например, 3 500 000 руб.).
• Код вычета: 903 или 901.
• Сумма вычета:
  • если 901 — 1 000 000 руб.;
  • если 903 — сумма расходов на покупку (например, 2 800 000 руб. по договору купли-продажи 2020 г.).
• Налог к уплате рассчитывается автоматически: (3 500 000 – 2 800 000) × 13 % = 91 000 руб.

Шаг 4. Проверяем общие суммы

• Сумма по строке 2000 (общий доход) совпадает с суммой в договоре.
• Сумма по строке 2002 (налог к уплате) соответствует вашим расчётам.

Как свериться со справкой 2-НДФЛ и 6-НДФЛ

Если вы одновременно работаете по трудовому договору и у вас есть доход от продажи недвижимости:

1. Запросите у работодателя справку 2-НДФЛ за 2025 год до 25 марта 2026 г.
2. В программе «Декларация» во вкладке «Сведения о доходах по НДФЛ» добавьте данные работодателя (ИНН, КПП, ОКТМО).
3. Автоматически подтянутся строки 2000, 2002 и 2004 (налог удержанный). Они должны совпадать со справкой 2-НДФЛ.

Частые ошибки и как их избежать

Пример заполнения (фрагмент листа 2)

+---+------+---------+-----------------+-------------+-----------+----------+
| № | Код | Доход | Код вычета | Сумма вычета| Налог к уплате |
+---+------+---------+-----------------+-------------+-----------+----------+
| 1 | 1510 | 3500000 | 903 | 2800000 | 91000 |
+---+------+---------+-----------------+-------------+-----------+----------+

Сроки и каналы подачи

• 30 апреля 2026 г. — последний день для подачи 3-НДФЛ за 2025 год;
• 15 июля 2026 г. — крайний срок уплаты налога;
• Отчёт можно подать:
  • через личный кабинет налогоплательщика на сайте Госуслуги/ФНС;
  • через программу «Декларация» с ЭЦП или с помощью квалифицированной подписи;
  • на приёме в ИФНС на бумаге.

1. Определили код дохода: 1510/1511/1530;
2. Выбрали вычет: 901 или 903;
3. Подтвердили цену договором купли-продажи и ЕГРН;
4. Сверили суммы налога со справкой 2-НДФЛ;
5. Подготовили сканы документов;
6. Отправили декларацию до .

Следуя этой инструкции, вы точно заполните 3-НДФЛ без ошибок и избежите штрафов и доначислений.