Сделка, в которой фактическая цена квартиры оказывается ниже её кадастровой стоимости, всё чаще становится предметом как выгодных предложений, так и серьёзных споров. Ниже мы разберём, что изменилось в 2026 году, какие налоговые последствия ждут покупателя и продавца, а также как минимизировать риски.
Что произошло в 2026 году: новые лимиты дохода по НДФЛ
Согласно пункту 9 статьи 214.10 НК РФ, регионы получили право увеличивать лимит дохода, освобождённого от НДФЛ при продаже недвижимости. В 2026 году перечень таких регионов расширен:
- Москва и Санкт-Петербург установили повышенный коэффициент 1,5 к базовому лимиту 1 млн рублей.
- Некоторые субъекты Дальнего Востока подняли лимит до 2 млн рублей.
- Остальные регионы пока придерживаются стандартного лимита 1 млн рублей, но процесс «региональной индексации» продолжается.
Важно: даже если продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости, налоговая будет считать доходом 70 % от кадастра (если это выше фактической цены).
Кейс: покупка за 8,5 млн при кадастровой цене 12,9 млн
В августе 2015 года один из покупателей приобрёл квартиру на юго-западе Москвы за 8,5 млн рублей, тогда как кадастровая стоимость составляла 12,9 млн рублей. Разница в 4,4 млн рублей стала источником следующих последствий:
- Для продавца: налоговая посчитала доходом 70 % от 12,9 млн = 9,03 млн рублей.
При продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока (тогда 3 года), продавец заплатил НДФЛ 13 % от 9,03 млн ≈ 1,17 млн рублей. - Для покупателя: при последующей продаже до «обнуления» срока владения (теперь 5 лет) расчёт налога будет исходить из той же кадастровой стоимости, если продажа опять пройдёт ниже 70 % от кадастра.
Почему кадастровая стоимость отличается от рыночной
Кадастровая стоимость — это формальная оценка государства, используемая для расчёта налогов. Она:
- не учитывает индивидуальные характеристики (ремонт, вид из окна, этажность);
- пересматривается раз в 3–5 лет и может отставать от рыночной конъюнктуры;
- в кризисные годы часто оказывается выше рыночной, а в период роста, ниже.
Рыночная же стоимость формируется спросом и предложением: её можно увидеть в объявлениях на «Авито» или «Циане», а после сделки — в ЕГРН выписке (но в выписке фиксируется именно договорная цена).
Когда заниженная цена становится проблемой
Налоговая «доначисляет» НДФЛ
Если в договоре указали 5 млн, а кадастровая стоимость 10 млн, налоговая примет доход = 7 млн рублей (70 % от 10 млн). Даже если реальных денег получено меньше, налог платится с 7 млн минус применённые вычеты.
Подозрение в «схемной» сделке
Заниженная цена может вызвать вопросы у банков при ипотеке и у Росреестра при регистрации перехода права. В критических случаях сделку могут приостановить.
Покупатель теряет «налоговый вычет»
При покупке квартиры можно вернуть 13 % суммы не выше 2 млн рублей. Если в договоре указать цену 1 млн, то и вычет составит всего 130 000 рублей, а не 260 000.
Можно ли продать по цене ниже 70 % от кадастровой
Да, закон позволяет, но потребуется доказательство реальной рыночной стоимости. Для этого:
- Заказать независимую оценку у аккредитованного оценщика.
- Включить условие в договор купли-продажи: «Цена снижена вследствие обнаруженных дефектов (перечислить) согласно отчёту № ___ от ___».
- Подать декларацию 3-НДФЛ с приложением отчёта оценщика, чтобы налоговая рассчитывала налог по фактической цене, а не 70 % кадастра.
Практические советы покупателю в 2026 году
- Проверьте кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте (pkk.rosreestr.ru).
Если она выше рыночной более чем на 30 %, готовьтесь к будущему росту налога на имущество. - Уточните срок владения: если квартира была получена по наследству или дару, минимальный срок для освобождения от НДФЛ — 3 года; в остальных случаях — 5 лет.
- Используйте материнский капитал или военную ипотеку: в этих программах банк всегда оценивает объект не ниже кадастровой стоимости, что защищает от занижения цены.
Калькулятор: сколько заплатит продавец
Пример: Кадастровая стоимость: 10 000 000 ₽ Фактическая цена: 6 000 000 ₽ Срок владения: 3,5 года (меньше 5 лет) Вычет при продаже: 1 000 000 ₽ Налоговая берёт 70 % от кадастра = 7 000 000 ₽ Налог = (7 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 780 000 ₽
Покупка квартиры по цене ниже кадастровой стоимости не запрещена, но требует грамотного подхода: оценки, юридического сопровождения и учёта будущих налогов. В 2026 году усилился контроль ФНС, а регионы расширили льготные лимиты, поэтому проверяйте актуальные коэффициенты в вашем субъекте заранее.