Дата публикации: , 21:10

Что такое ВРИ (вид разрешённого использования) земельного участка?

ВРИ – это законный способ использования земельного участка, определяемый в
Федеральном классификаторе видов разрешённого использования земельных
участков (далее – классификатор). В зависимости от выбранного ВРИ, собственник
может:

• строить жилой дом (ИЖС),
• организовывать сельскохозяйственное производство,
• открывать склад, магазин, гостиницу, АЗС и т.д.

Код и наименование ВРИ фиксируются в Едином государственном реестре
недвижимости (ЕГРН) и являются обязательным параметром при оформлении
правоустанавливающих документов.

Нормативная база классификатора

Современный классификатор ВРИ утверждён приказом Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от
10 ноября 2020 г. № П/0412. Он заменил прежний документ,
действовавший до 5 апреля 2021 года, и стал обязательным для всех
операций с земельными участками на территории РФ.

С 1 марта 2026 года в силу вступают поправки к Земельному кодексу РФ,
которые уточняют правила применения ВРИ, а также вводят новые наименования
и коды в классификатор.

Структура классификатора П/0412 (2020)

Классификатор построен по принципу иерархической нумерации.
Коды, заканчивающиеся на «0», обозначают основные виды, а коды,
заканчивающиеся на более детальные цифры – подвиды (внутренние
разделы).

Пример иерархии

1. 1.0 – Сельскохозяйственное использование
   • 1.1 – Растениеводство
   • 1.2 – Животноводство
   • 1.5.1 – Виноградарство
   • 1.9 – Сельскохозяйственное производство (прочее)
2. 2.0 – Городское (не сельскохозяйственное) использование
   • 2.1 – Жилое использование (ИЖС)
   • 2.2 – Нежилое использование (офисные, торговые, складские помещения)
   • 2.3 – Промышленное использование
3. 3.0 – Специальное использование
   • 3.1 – Охрана окружающей среды
   • 3.2 – Транспортные и коммуникационные зоны

Ключевые группы ВРИ

Как применять классификатор при работе с землей

При покупке (или аренде) земельного участка

• Проверьте ВРИ в выписке из ЕГРН: он фиксирует текущий законный способ использования.
• Сравните выбранный ВРИ с планом землепользования (ПЗЗ) муниципального
  образования – если они не совпадают, потребуется согласование
  изменения ВРИ.
• Убедитесь, что планируемая деятельность допускается в рамках выбранного
  ВРИ (например, строительство склада на участке с кодом 1.0 «Сельскохозяйственное
  использование» будет недопустимым без изменения ВРИ).

При изменении ВРИ существующего участка

1. Подготовьте проект изменения вида использования (проект ПЗЗ) и согласуйте
   его в органах местного самоуправления.
2. Подайте заявление в Росреестр (форма Р13001) с приложением проекта,
   технического задания и иных требуемых документов.
3. После получения разрешения внесите изменения в ЕГРН – код ВРИ будет
   обновлён.

При подготовке ПЗЗ (проект зоны землепользования)

• Используйте классификатор П/0412 как базу для формирования перечня
  допустимых ВРИ в каждой зоне.
• Разделяйте зоны на основные (коды, оканчивающиеся на 0) и
  вспомогательные (подкоды), чтобы обеспечить гибкость планирования.
• Учитывайте новые требования, вступающие с 1 марта 2026 года:
  • жесткое привязывание построек к ВРИ;
  • добавление новых подвидов, например, «Гидропоника» (1.1.7) или
    «Коворкинг‑центр» (2.2.5).

Изменения в классификаторе, вступающие в силу с 1 марта 2026 года

Согласно приказу Росреестра от 1 марта 2026 года, классификатор будет
расширен следующими пунктами:

• Новые основные группы:
  • 4.0 – Инфраструктурное использование – зоны под
    коммуникации, электросети, водо- и канализационные сети.
• Дополнительные подвиды:
  • 1.1.7 – Гидропоника и вертикальное земледелие;
  • 2.2.5 – Коворкинг‑центры и бизнес‑инкубаторы;
  • 3.2.3 – Автодромы и тест‑треки.
• Уточнена процедура изменения ВРИ: теперь требуется согласование
  не только в органе местного самоуправления, но и в региональном
  отделе Росреестра.

Практические рекомендации для собственников и специалистов

1. Проверяйте ВРИ перед любой сделкой. Скачайте выписку из ЕГРН
   и сверяйте её с актуальным классификатором П/0412 (последняя версия –
   ред. от ).
2. Сохраняйте актуальную версию классификатора. На официальном в своих документах;
3. При планировании строительства учитывайте будущие изменения.
   Если планируется построить объект, который может стать «новой
   категорией» (например, коворкинг‑центр), уже сейчас указывайте
   соответствующий подвид (2.2.5) – это упростит процесс согласования в
   2026 году.
4. Консультируйтесь с кадастровыми специалистами. Ошибка в выборе
   ВРИ часто приводит к отказу в получении разрешения, штрафам и
   необходимости дорогостоящих переоформлений.
5. Следите за изменениями законодательства. Новые поправки
   публикуются в Российском законодательном журнале и на портале
   rosreestr.gov.ru.

Классификатор ВРИ 2020 (приказ П/0412) – это фундаментальный инструмент,
который определяет правовые возможности использования земельных участков в
России. Понимание его структуры, умение правильно выбирать код и своевременное
учёт предстоящих изменений (в частности, поправок с 1 марта 2026 года)
позволяют собственникам, застройщикам и кадастровым специалистам эффективно
управлять земельными ресурсами, избегать юридических конфликтов и оптимизировать
процедуры получения разрешений.

Помните: правильный ВРИ – залог успешного проекта!

Статья подготовлена в соответствии с актуальными данными на ,
основана на официальных источниках: приказ Росреестра № П/0412 от ,
изменения в Земельном кодексе РФ, а также публикации портала ЕРЗ.РФ.