Цель статьи – дать полное представление о том, какие категории земель существуют в Российской Федерации, какие виды разрешенного использования (ВРИ) к ним относятся и как выглядит актуальная таблица 2021 года. Информация полезна для кадастровых инженеров, юристов, застройщиков, аграриев и всех, кто работает с земельным правом.
Что такое категория земли?
Категория земли – это юридический параметр, определяющий основное назначение участка и набор возможных видов разрешенного использования. Категории фиксируются в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» и в Земельном кодексе РФ (ст. 7‑9).
Ключевые характеристики категории:
- Экологический статус (аграрный, лесной, водный и др.).
- Пределы застройки и ограничения (например, запрет на изменение природного ландшафта).
- Нормативные коэффициенты плотности застройки.
- Перечень ВРИ, которые могут быть утверждены для конкретного участка.
Классификация земель по категориям (по состоянию на 2021 г.)
В 2021 году в России официально признаны семь основных категорий земель. Ниже приведена их краткая характеристика.
- Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСН) – используются для выращивания сельскохозяйственных культур, скотоводства, пчеловодства и пр.
- Земли лесного фонда (ЗЛФ) – покрыты лесами, предназначены для лесопользования и охраны природы.
- Земли водного фонда (ЗВФ) – включают реки, озёра, водохранилища и прилегающие к ним берега.
- Земли населённых пунктов (ЗНП) – территории, где располагаются жилые дома, административные здания, объекты инженерной инфраструктуры.
- Земли промышленно‑коммерческого назначения (ЗПКН) – участки под заводы, склады, торгово‑развлекательные комплексы.
- Земли рекреационного назначения (ЗРН) – парки, зоны отдыха, санатории.
- Земли специального назначения (ЗСП) – территории для обороны, аэродромов, радиостанций, объектов ядерной энергетики и т.п.
Виды разрешенного использования (ВРИ)
ВРИ – это перечень видов деятельности, которые законом могут осуществляться на участке конкретной категории. Каждый ВРИ имеет свой код (по классификатору ОКПД2) и описание. Ниже перечислены самые распространённые ВРИ, применяемые в 2021 году.
| Код ВРИ | Наименование | Тип земель, где допускается |
|---|---|---|
| 01 | Сельскохозяйственное производство (зерновые, масличные, овощные культуры, скотоводство) | ЗСН |
| 02 | Лесное хозяйство (вырубка, посадка, уход) | ЗЛФ |
| 03 | Водные работы (разведение рыбы, судоходство, водохранилища) | ЗВФ |
| 04 | Жилое строительство (многоквартирные дома, частные дома) | ЗНП, ЗПКН (при согласовании) |
| 05 | Социальная инфраструктура (школы, больницы, детские сады) | ЗНП, ЗПКН |
| 06 | Промышленное производство (заводы, цехи, склады) | ЗПКН, ЗНП (при ограничениях) |
| 07 | Торгово‑развлекательные объекты (торговые центры, кинотеатры) | ЗПКН |
| 08 | Транспортная инфраструктура (дороги, железные дороги, аэропорты) | ЗНП, ЗПКН, ЗСП |
| 09 | Рекреационные зоны (парки, зоны отдыха, санатории) | ЗРН, ЗНП |
| 10 | Объекты специального назначения (военные полигоны, радиотехнические станции) | ЗСП |
Таблица «Категории земель – ВРИ» 2021 г.
Ниже представлена официальная таблица, использующаяся в кадастровой практике и в решении вопросов по выдаче разрешений. Таблица объединяет категорию земли, её код (по классификатору ФК 2‑5) и перечень разрешенных ВРИ (через запятую).
| Код категории | Категория земли | Краткое описание | Разрешенные ВРИ (коды) |
|---|---|---|---|
| 01 | Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСН) | Участки, пригодные для возделывания полей, пастбищ, огородов, виноградников. | 01, 09 (агротуризм), 05 (соц. инфраструктура в сельских населённых пунктах) |
| 02 | Земли лесного фонда (ЗЛФ) | Лесные массивы, охраняемые зоны, места рекреационного туризма. | 02, 09, 10 (при особом порядке) |
| 03 | Земли водного фонда (ЗВФ) | Реки, озёра, водохранилища, их берега и прилегающие территории. | 03, 09, 08 (набережные дороги) |
| 04 | Земли населённых пунктов (ЗНП) | Участки, находящиеся в границах муниципальных образований, где размещены жилые и общественные здания. | 04, 05, 06, 07, 08, 09 |
| 05 | Земли промышленно‑коммерческого назначения (ЗПКН) | Территории, предназначенные под заводы, склады, торгово‑развлекательные центры. | 06, 07, 08, 05 (социальные объекты внутри промышленного парка) |
| 06 | Земли рекреационного назначения (ЗРН) | Парки, зоны отдыха, санатории, территории для массового туризма. | 09, 04 (если допускается жилое строительство в пределах курортных зон) |
| 07 | Земли специального назначения (ЗСП) | Объекты обороны, аэродромы, радиотехнические станции, зоны радиационной безопасности. | 10, 08 (транспортные пути к объектам), 05 (социальные объекты внутри зоны) |
Как пользоваться таблицей?
- Определите код категории земли. Информацию о категории можно получить из выписки из ЕГРН или из кадастрового плана.
- Сравните коды ВРИ с вашими планами. Если планируемый объект имеет код, указанный в колонке «Разрешенные ВРИ», то его реализация возможна после получения соответствующего разрешения.
- Уточните ограничения. Даже если ВРИ разрешён, могут действовать дополнительные ограничения (например, максимальная плотность застройки, охранные зоны).
- Обратитесь в орган местного самоуправления. Для получения разрешения на изменение ВРИ требуется согласование с муниципальными властями и, при необходимости, с региональными органами (Росреестр, Минприроды).
Что изменилось в 2021 году?
В 2021 году в таблице произошли два ключевых обновления:
- Добавление кода 09 (рекреационные зоны) в категории ЗСН и ЗНП. Это отражает рост интереса к агротуризму и развитию сельских туристических комплексов.
- Разделение категории «Земли промышленно‑коммерческого назначения» на два подпункта:
- ЗПКН‑1 – тяжёлое производство (заводы, металлургия).
- ЗПКН‑2 – лёгкое производство и торговля (склады, ТРЦ).
В таблице указаны отдельные ВРИ (06 и 07) для каждой подпозиции.
Практический пример
Ситуация: Вы планируете построить виноградник с туристическим центром (агротуризм) на участке, находящемся в муниципальном образовании «Курортный».
- Из выписки из ЕГРН выясняем, что участок относится к категории 01 – Земли сельскохозяйственного назначения.
- В таблице для кода 01 разрешён ВРИ 01 (сельхозпроизводство) и 09 (рекреация). Поэтому ваш проект подпадает под оба кода.
- Для реализации ВРИ 09 необходимо согласование с Минприроды и получение разрешения на изменение целевого назначения (переход от чисто сельскохозяйственного к агротуристическому).
- После получения разрешения можно подавать заявку в Росреестр для внесения изменения в ЕГРН.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
8.1 Можно ли построить жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения?
По основной таблице – нет. Жилое строительство (ВРИ 04) допускается только на землях категории 04 (ЗНП) и в отдельных случаях на 05 (ЗПКН) после изменения целевого назначения.
8.2 Что делать, если нужный ВРИ отсутствует в таблице?
Необходимо подать в орган местного самоуправления заявление о изменении вида разрешенного использования. Процедура регулируется ст. 7‑9 Земельного кодекса и может занять от 3 до 12 месяцев.
8.3 Как узнать, какие ограничения действуют для конкретного участка?
См. выписку из ЕГРН, где указаны:
- Коэффициент плотности застройки;
- Охранные зоны (земли охраны, санитарные зоны и др.);
- Сведения о возможных ограничениях по ВРИ.
Таблица «Категории земель – виды разрешенного использования (2021)» – важный справочный документ, позволяющий быстро оценить, какие виды деятельности могут быть реализованы на конкретном участке. Правильное понимание кода категории и перечня ВРИ экономит время, уменьшает риск юридических конфликтов и ускоряет процесс получения разрешительной документации.
Для более детального анализа рекомендуется пользоваться официальными ресурсами:
- Сайт Росреестра – выписки из ЕГРН, онлайн‑карты.
- Сайт Госуслуги – формы заявок на изменение ВРИ.
- Текст Земельного кодекса РФ (ст. 7‑9) – нормативная база.
Помните, что любые изменения в целевом назначении земель требуют обязательного согласования с соответствующими органами и могут быть предметом общественного обсуждения.
Автор: ваш виртуальный помощник.
Дата публикации: 18 апреля 2026 г.