В 2026 году в России продолжают действовать новые правила налогообложения продажи недвижимости, полученной по наследству. Если вы унаследовали квартиру и планируете её продать раньше, чем через 3 года после открытия наследства, важно заранее рассчитать налоговые последствия, чтобы избежать штрафов и переплат. Ниже — подробная инструкция, кто, сколько, когда и как платит.
В каких случаях возникает обязанность платить налог?
Обязанность появляется, если:
- квартира была получена по наследству (по закону или по завещанию);
- с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя) до даты государственной регистрации перехода права к покупателю прошло менее 3 лет (36 месяцев);
- в результате сделки появился доход (продажная цена выше налоговой базы).
Какой ставкой облагается доход?
- 13 % — для российских налоговых резидентов (т.е. тех, кто прожил в РФ более 183 дней за последние 12 месяцев);
- 15 % — для нерезидентов РФ;
- 15 %, для резидентов с доходом от продажи недвижимости свыше 5 млн рублей в год (прогрессивная шкала).
Важно: ставка 15 % вступила в силу с и сохраняется в 2026 году.
Как рассчитать налоговую базу?
Налог платится не со всей суммы продажи, а только с прибыли; У вас есть два варианта уменьшить базу:
3.1 Имущественный вычет
Вычет составляет 1 000 000 рублей на любую недвижимость, принадлежащую менее минимального срока владения (п. 1 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример:
Продали квартиру за 6 000 000 рублей. Налоговая база = 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.
Налог = 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
3.2 Вычет документированных расходов наследодателя
Если наследодатель сам покупал эту квартиру и вы можете подтвердить его расходы (ДКП, выписка ЕГРН, чеки, платёжные поручения), можно вычесть именно эту сумму вместо 1 млн рублей.
Пример:
Родитель купил квартиру за 4 500 000 рублей. Вы продали её за 6 000 000 рублей менее чем через 3 года.
Налоговая база = 6 000 000 – 4 500 000 = 1 500 000 рублей.
Налог = 1 500 000 × 13 % = 195 000 рублей.
Сроки уплаты и отчётность
- До 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ за 2026 год в любой офис ФНС или через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
- До 15 июля 2027 года уплатите исчисленный налог.
- Если квартира продана через посредника (риэлтора, банк-эскроу), обязанность по подаче декларации всё равно остаётся за вами.
Когда можно не платить налог вовсе?
- Если квартира была единственным жильём, и вы владеете ею более 3 лет (для наследства отсчёт с даты смерти наследодателя). В 2026 году правило «единственного жилья» продолжает действовать.
- Продажа по цене ≤ 1 000 000 рублей при применении вычета полностью уменьшает базу до нуля.
- Применение имущественного вычета по другой недвижимости в том же году позволяет «закрыть» налог квартирой-наследством.
Пошаговая инструкция для продавца-наследника в 2026 году
- Уточните день открытия наследства (дата смерти наследодателя).
- Определите минимальный срок владения: 3 года.
- Посчитайте срок на день сделки.
Если меньше 3 лет — готовьтесь к налогу. - Соберите документы:
- Свидетельство о праве на наследство или выписка ЕГРН;
- ДКП (если хотите вычесть расходы наследодателя);
- Документы-основания оплаты (чеки, выписки банка);
- Копия договора купли-продажи 2026 г.
- Выберите выгодный вариант уменьшения базы (1 млн руб или расходы наследодателя).
- Заполните декларацию 3-НДФЛ (в 2027 году, форма актуализирована).
- Оплатите налог через госуслуги или банк.
Частые ошибки
- Отсчёт 3 лет с даты регистрации права собственности. Неверно! Для наследства отсчёт начинается с даты смерти наследодателя.
- Непредоставление документов о расходах наследодателя. Если не предоставите, ФНС применит только вычет 1 млн руб.
- Игнорирование декларации. Штраф — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %.
Краткий вывод
Продавая квартиру-наследство до 3-летнего срока, вы обязаны уплатить НДФЛ 13 % или 15 % только с дохода сверх вычета. Грамотный выбор между вычетом 1 млн рублей или документированными расходами наследодателя позволяет существенно снизить налог. Подайте 3-НДФЛ в 2027 году и оплатите налог вовремя, чтобы избежать штрафов и процентов.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 года и отражает положения Налогового кодекса РФ, действующие в 2026 году.