Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Краткий ответ: «Да, сдавать свой дом в аренду можно!»
20 августа 2025 года Верховный суд РФ вынес ключевое постановление, которое раз и навсегда устранило главное сомнение частных владельцев: «законодательство допускает извлечение дохода от сдачи в аренду собственных жилых помещений без оговорок о её сроках». Это касается как долгосрочной, так и краткосрочной (посуточной) аренды.
Кто именно может сдавать дом?
- Собственник – только он имеет неоспоримое право сдавать дом любой длительности (ст. 209, 609 ГК РФ).
- Сособственники – могут сдавать лишь свою долю, предварительно получив согласие остальных.
- Доверенное лицо – имеет право сдавать, если доверенность явно предусматривает такие полномочия.
- Госслужащие – могут сдавать, но обязаны декларировать доход и соблюдать антикоррупционные ограничения.
Важно: арендовать дом у собственника и потом «пересдавать» его (субаренда) без прямого разрешения собственника нельзя.
Какие бывают формы аренды?
| Форма | Договор | Налоги | Особенности 2026 |
|---|---|---|---|
| Постоянный найм (от года) | Договор найма жилого помещения | 13 % НДФЛ или 4 % (самозанятый) | Нужно регистрировать в Росреестре, если срок ≥ 1 год |
| Посуточный/краткосрочный | Договор краткосрочного найма ≥ 1 сутки | Те же ставки | Не считается гостиничной услугой, ИП не требуется |
Что обязательно должно быть в договоре 2026
- Паспортные данные сторон и адрес дома.
- Точный срок (дата начала и окончания). При посуточной аренде – «по суткам».
- Размер и способ оплаты, депозит (страховой взнос).
- Описание имущества (акт приёма-передачи обязателен!).
- Кто оплачивает коммунальные счётчики и иные расходы.
- Ответственность за порчу имущества и выселение.
Шаблон договора можно скачать на сайте Госуслуги → Документы → Жилищные сервисы.
Налоги и отчётность
Физическое лицо
- НДФЛ 13 % – декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Если доходы > 5 млн руб. – ставка 15 % на превышение.
Самозанятый
- Профессиональный доход – 4 % при сдаче физлицам, 6 % при сдаче ИП/юрлицам.
- Регистрация через приложение «Мой налог» за 1 минуту.
- Лимит дохода 2,4 млн руб./год.
Индивидуальный предприниматель
- УСН 6 % или патент; возможен вычет расходов.
- Требуется сдача отчётности и РРО (кассы) при наличных расчётах.
Ипотечный дом: можно ли сдавать?
С 2026 года банки вправе прописывать в договоре условие о запрете сдачи. Вы обязаны:
- Ознакомиться с текстом договора.
- При наличии запрета – получить письменное разрешение банка.
Если запрета нет, сдавайте спокойно, но не забывайте:
- Страховать кредитное имущество.
- Уведомлять страховую о факте сдачи.
Что грозит за нелегальную сдачу?
| Нарушение | Санкция 2026 |
|---|---|
| Отсутствие договора | Штраф до 2 000 руб. (КоАП 7.3) |
| Уклонение от налогов | 20 % от неуплаченного налога + пени |
| Субаренда без согласия | Расторжение договора, выселение |
Пошаговый чек-лист: «Сдаю дом легально»
- Убедитесь, что вы – собственник (выписка из ЕГРН).
- Проверьте ипотечный договор на запрет сдачи.
- Установите счётчики воды, электричества, газа (обязательно с 2026 года).
- Выберите налоговый режим (НДФЛ, самозанятый, ИП).
- Составьте договор и акт приёма-передачи (образцы – выше).
- Сфотографируйте дом «до и после» для фиксации состояния.
- Сдайте копию договора в управляющую компанию (по желанию).
- Уведомите страховую (если дом застрахован).
- Следите за сроками уплаты налогов и подачи деклараций.
Частые вопросы
Можно ли сдавать часть дома (комнату)?
Да, если комната оформлена как самостоятельный объект (долевая собственность) и не нарушает санитарные нормы.
Нужно ли регистрировать жильцов?
При сроке проживания ≥ 90 суток – обязательно уведомить МВД о временной регистрации.
Могут ли соседи запретить посуточную аренду?
Нет, если соблюдены тишина и санитарные нормы. Претензии решаются через суд.
На апрель 2026 года никаких запретов на сдачу собственного дома не существует – ни при ипотеке, ни при посуточном формате. Главное:
- заключать грамотный договор,
- платить налоги,
- соблюдать права соседей и требования ЖКХ.
Если остались вопросы – пишите, подготовим индивидуальный договор или консультацию!