Каждый год в России меняются правила налогообложения. В 2026-м картина сильно отличается от 2025-го: появилась АУСН, выросли размеры вычетов, изменились сроки уплаты. Ниже, подробный разбор того, какие именно налоги и вычеты ждут покупателей жилья, как их рассчитать и когда платить.
Облагается ли сама сделка покупки НДФЛ?
Нет. Покупатель квартиры, дома или доли не платит НДФЛ при приобретении имущества. Налог косвенно «прячется» в цене, но именно на покупателя он не начисляется.
Собственник продаёт жильё: кто платит налог
Базовые правила НДФЛ при продаже
- Если квартира была в собственности менее 3 лет (до 2025 г.) или менее 5 лет (с 2025 г.) — продавец платит НДФЛ 13 % с дохода.
- Если владел недвижимостью дольше 5 лет (или 3 года для единственного жилья, полученного по наследству/дару), налог не взимается.
Пример расчёта
Продажа квартиры за 5 000 000 руб. (приобретена 4 года назад).
Доход — 5 000 000 руб.
Вычет 1 000 000 руб. (по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Налог: (5 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 520 000 руб.
Налоговый вычет при покупке жилья
Размер вычета в 2026 году
С 1 января 2026 года размер имущественного вычета увеличен с 2 млн до 5 млн рублей (инициатива фракции «Справедливая Россия»).
Максимальный возврат НДФЛ: 5 000 000 × 13 % = 650 000 руб.
Кто может получить
- Резидент РФ, имеющий доход, облагаемый по ставке 13 %.
- Покупатель квартиры/дома/доли, оформивший право собственности после .
- Документы: ЕГРН, договор купли-продажи, платёжные поручения, справка 2-НДФЛ.
Сроки подачи
- Через «Личный кабинет налогоплательщика» — круглый год.
- В ИФНС — до 30 апреля следующего года, если подаётся декларация 3-НДФЛ.
Специальные режимы и их влияние на покупку жилья
АУСН 2026: автоматика вместо деклараций
С 1 января 2026 г. введена автоматическая упрощённая система налогообложения (АУСН). Её плюсы:
- ФНС сама рассчитывает налог, интегрируясь с банками и онлайн-кассами.
- Нет деклараций и отдельных взносов.
- Для покупателей жилья это означает: доходы от продажи имущества тоже учитываются автоматически — не забудьте заявить вычет в личном кабинете.
УСН «доходы» 6 %
Если покупатель, ИП на УСН 6 % и в этом же году продаёт старую квартиру, то:
- УСН налог рассчитывается по общей формуле: (доходы – авансы) × 6 %.
- Авансы, уплаченные в течение года, учитываются при расчёте минимального налога 1 % с дохода.
- Если годовой налог меньше минимального, доплачивается разница.
Имущественный и земельный налог после покупки
Налог на имущество
- База — кадастровая стоимость.
- Ставка до 0,1 % (жилые помещения), но муниципалитеты могут понижать/повышать.
- Срок уплаты — до 1 декабря 2026 года за 2025 год.
Земельный налог
- База — кадастровая стоимость участка.
- Льготы: для многодетных семей, ветеранов, пенсионеров — полное освобождение или 6 соток без налога.
- Как рассчитать: (кад. стоимость – льгота) × 0,3 %.
Сводная таблица ключевых дат 2026 года
| Действие | Срок | Кто платит / подаёт |
|---|---|---|
| НДФЛ с продажи жилья | до 15 июля 2026 | Продавец |
| 3-НДФЛ на вычет при покупке | в течение года, через ЛК или до 30 апреля | Покупатель |
| Уведомления на имущество/землю | до 1 декабря 2026 | Налоговая → собственник |
| Оплата налогов по уведомлению | до 1 декабря 2026 | Собственник |
Частые ошибки покупателей и как их избежать
- Ошибка 1: Забыть заявить вычет после покупки; Исправление: подать заявление на вычет в течение 3 лет.
- Ошибка 2: Не учесть авансы по УСН при минимальном налоге. Исправление: заполнять декларацию с учётом всех платежей.
- Ошибка 3: Не отследить переход на АУСН. Исправление: отключить старую онлайн-кассу вовремя, чтобы ФНС видела транзакции.
Покупка жилья в 2025–2026 годах не облагается НДФЛ для покупателя, но даёт право на вычет до 650 000 рублей. Продавец платит налог с прибыли, если владел менее 5 лет. АУСН и УСН упрощают расчёты, но не освобождают от контроля сроков и льгот. Соблюдайте сроки, проверяйте кадастровую стоимость и подавайте заявления онлайн — тогда налоговых проблем не будет.