Большинство российских компаний рано или поздно сталкиваются с «зависшим» на счетах незавершённым строительством (НЗС).
С одной стороны, объект строится, но не вводится в эксплуатацию годами. С другой, деньги потрачены, а в учёте и налогах возникают вопросы: можно ли списать расходы и как это сделать правильно?

В статье мы разберём:

• когда расходы на НЗС можно отнести к расходам при УСН;
• какие подводные камни ждут в бухгалтерском и налоговом учёте;
• какие документы нужно собрать, чтобы списание «не прокатило» налоговую проверку.

Незавершённое строительство в бухучёте: что это такое

По ПБУ 6/01 «Учёт основных средств» и ПБУ 14/2007 «Учёт НМА» затраты на строительство (включая проектно-сметную документацию, стоимость материалов, заработную плату строителей и прочие прямые расходы) отражаются на счете 08.03 «Строительство объектов основных средств».

Когда объект переходит в ОС:

1. получен акт ввода объекта в эксплуатацию (форма № КС-11 или КС-14);
2. составлен и подписан инвентарная карточка ОС-1 (или ОС-1а для зданий);
3. начислена амортизация с первого числа месяца, следующего за вводом в эксплуатацию.

Если документы на ввод нет более 3 лет подряд, налоговые органы могут квалифицировать объект как «брошенное» строительство и потребовать списания.

УСН: какие расходы можно списать

Для «упрощёнцев» действует ст. 346.16 НК РФ. В перечень расходов можно включить только те затраты, которые уже фактически оплачены и относятся к перечню п. 1 ст; 346.16.

Ключевые условия для НЗС

• Оплата поставщикам и подрядчикам подтверждена платёжными поручениями.
• ОС введено в эксплуатацию. Без акта КС-11/КС-14 затраты не признаются расходами УСН, даже если работы завершены фактически.
• Начислена амортизация. При УСН объект вводится в состав амортизируемого имущества (п. 4 ст. 346.16). С этого момента ежеквартально списывается часть стоимости.

Пример:
В 2024 году ООО «Фасад-Сервис» потратило 2 000 000 ₽ на строительство склада. Акт КС-11 подписан в марте 2025 года. В бухучёте объект введён в эксплуатацию. Для УСН расходы признаются равными долями ежеквартально:

• Q1 2025 — 500 000 ₽;
• Q2 2025, 500 000 ₽;
• Q3 2025 — 500 000 ₽;
• Q4 2025 — 500 000 ₽.

Случаи, когда НЗС приходится списывать без ввода в эксплуатацию

Бывают ситуации, когда объект физически не будет достроен (заморозка, смена инвестора, признание строительства неактуальным). Тогда расходы:

1. Не признаются расходами УСН — нет акта ввода и нет амортизируемого имущества.
2. В бухучёте списываются на счёт 91 «Прочие расходы», если компания признала объект невозможным к достройке.
3. Оформляется акт списания (форма № КС-17) и заключение комиссии об экономической нецелесообразности дальнейшего строительства.

Налоговые последствия

Если расходы уже были «ускоренно» включены в УСН-расходы (например, ошибочно), то:

• придётся восстановить налоговую базу и уплатить недоимку + пени;
• в «Книге доходов и расходов» делается сторно по строке «Затраты на НЗС».

Пошаговый алгоритм для бухгалтера

Чек-лист: что проверит налоговая

• Дата акта КС-11/КС-14. Должна совпадать с датой ввода в эксплуатацию в учёте.
• Оплата подрядчиков. Платёжки, акты выполненных работ, товарные накладные.
• Амортизационная группа. Для здания — 4-я группа (СПИ 240 мес.).
• Книга УСН. Строка 040 «Расходы на строительство» должна быть равна сумме амортизации за отчётный квартал.

Списывать расходы на незавершённое строительство можно только после ввода объекта в эксплуатацию.
До этого момента все затраты висят на счёте 08.03 и не влияют на налоговую базу УСН.
Если же строительство признано невозможным, оформляйте акт КС-17 и списывайте расходы через 91 счёт, иначе рискуете получить доначисления.

Важно: при любых списаниях сохраняйте первичные документы не менее 4 лет — именно их запросит налоговая при проверке.
Любые сомнения — консультируйтесь с аудитором или налоговым юристом, особенно если объект числится на балансе свыше 20 лет.