Содержание
- Подготовительные шаги: выбор помещения и проверка собственника
- Документы, которые нужно собрать до подписания
- Структура договора аренды 2026: обязательные пункты
- Регистрация в Росреестре: новые правила с
- Налоговые последствия для юрлиц и ИП в Химмаше
- Распространённые ошибки и как их избежать
- Готовый шаблон договора аренды (Word/PDF)
Подготовительные шаги: выбор помещения и проверка собственника
Проверка кадастрового паспорта
Перед тем как обсуждать условия, убедитесь, что:
- выписка из ЕГРН свежая (не старше 5 рабочих дней);
- кадастровый номер помещения совпадает с указанным в рекламе;
- виды разрешённого использования (ВРИ) подходят под ваш бизнес (офис, склад, розница и т.д.).
Проверка собственника
- Юрлицо: запросите выписку из ЕГРЮЛ, устав, приказ о назначении директора, карточку с подписями.
- Физлицо: паспорт + выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
- Доверенность: если подписывает представитель – нотариально заверенная доверенность с указанием права сдавать в аренду.
Документы, которые нужно собрать до подписания
| Документ | Где взять | Срок годности |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН | Росреестр/МФЦ | 5 рабочих дней |
| Технический план помещения | БТИ или кадастровый инженер | 2 года |
| Свидетельство о собственности или ЕГРН-выписка | У собственника | бессрочно |
| Санитарно-эпидем. заключение | Роспотребнадзор | 5 лет |
| Разрешение МЧС (пожарное) | МЧС | до изменений планировки |
Структура договора аренды 2026: обязательные пункты
Преамбула
Укажите полные реквизиты сторон:
Арендодатель: ООО «ХиммашПром», ИНН 5260123456, ОГРН 1165275123456, юр. адрес: 603124, Нижний Новгород, ул. Химмашевская, 12.
Арендатор: ООО «Бизнес-Сервис», ИНН 5260789012, ОГРН 11###-###-####, юр. адрес: 603155, Нижний Новгород, пр. Гагарина, 45.
Предмет договора
- Точный адрес: Нижний Новгород, ул. Химмашевская, 12, помещение № 5, 3-й этаж, общая площадь 120,4 кв. м, кадастровый номер 52:26:0004010:12345.
- ВРИ: «Офисные помещения административных зданий (код 12.00.00)».
- Перечень общих частей: парковка, входная группа, санузлы.
Срок и порядок передачи
| Параметр | Пример формулировки |
|---|---|
| Срок | с по (3 года) |
| Досрочное расторжение | за 60 дней письменно |
| Акт приёма-передачи | подписывается в день начала аренды |
Арендная плата и обеспечительный платёж
- Базовая ставка: 750 руб/кв. м + НДС 20 %.
- Индексация: ежегодно 1 июля на уровень инфляции (ЦБ РФ).
- Обеспечительный платёж: двухмесячная аренда – 180 000 руб, возвращается в течение 10 дней после окончания договора.
- Коммунальные услуги: оплачивает арендатор по счётчикам + фиксированные 25 руб/кв. м за ОДН.
Обязанности сторон
Арендодатель:
- Обеспечить 24/7 доступ в здание, охрану, видеонаблюдение.
- Капремонт кровли и инженерных сетей.
Арендатор:
- Самостоятельный косметический ремонт и обратный вывоз мусора.
- Не менять назначение без письменного согласия.
Регистрация в Росреестре: новые правила с
Начиная с 2026 года:
- Обязательная регистрация договоров от 1 года через Единый портал Росреестра (ЭЦП или МФЦ).
- Срок: не позднее 30 дней с даты подписания.
- Госпошлина: 2 000 руб – юрлицо, 1 000 руб – ИП.
- Документы для подачи:
- договор в 3 экз. (один останется в делах Росреестра);
- квитанция об оплате;
- согласие собственника (если доля > 50 % обременена ипотекой);
- ЭЦП директора арендодателя и арендатора.
Налоговые последствия для юрлиц и ИП в Химмаше
| Режим налогообложения | Арендодатель (НДФЛ/НДС) | Арендатор (учёт расходов) |
|---|---|---|
| ОСН | НДФЛ 13 %, НДС 20 % | аренда в составе прочих расходов, НДС к вычету |
| УСН 15 % | доход полностью, НДС не начисляется | аренда в расходах, НДС в составе аренды |
| УСН 6 % | доход полностью | аренда в расходах не учитывается |
Важно: если собственник – ИП на УСН 6 %, он может не выставлять НДС и тогда арендатор теряет вычет. Оговорите это в договоре.
Распространённые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1: Пропуск индексации ставки.
Решение: пропишите формулу: «Индексируется ежегодно на официальный индекс потребительских цен, публикуемый Федеральной службой госстатистики». - Ошибка 2: Нет акта приёма-передачи.
Решение: составьте приложение «Акт приёма-передачи» с фото счётчиков, ключей, планом расстановки мебели и дефектной ведомостью. - Ошибка 3: Не указан порядок ремонта.
Решение: внесите раздел «Капитальный и текущий ремонт» – кто за что отвечает и в какие сроки. - Ошибка 4: Нарушение правил пожарной безопасности.
Решение: потребуйте у арендодателя действующее заключение МЧС; при необходимости установите доп. системы за свой счёт, но с возможностью компенсации.
Готовый шаблон договора аренды коммерческой недвижимости (Word/PDF)
Скачать шаблон:
- Word (.docx)
- PDF (.pdf)
Краткая инструкция по заполнению:
- Замените все выделенные жёлтым поля на реальные данные сторон и помещения.
- Удалите лишние приложения (например, «Парковка» если не требуется).
- Проверьте, чтобы все цифры совпадали с кадастровыми и техническими документами.
- Распечатайте 3 экземпляра, подпишите, поставьте печати, заверьте у нотариуса при необходимости.
Юридический адрес службы поддержки Химмаш:
ООО «Правовая инициатива-НН»,
ул. Октябрьская, 15, офис 312, тел. +7 (831) -45-67-89
Поможем подготовить договор «под ключ» и пройти регистрацию в Росреестре за 1 день.