С 2023-2026 годов в России продолжается активное внедрение новых правил земельного законодательства, касающихся многоквартирных домов․
Собственники всё чаще задают вопрос: «а как же называется та земля под окнами?» и «можно ли её приватизировать?»․
Ниже — подробный разбор терминов, нормативов и ключевых шагов по оформлению․

Какой термин употребляется в законе?

В официальных актах и кадастровых документах употребляется два близких, но не тождественных понятия:

• Придомовая (придомовой земельный участок) — участок, включённый в состав общего имущества собственников помещений МКД (ст․ 36 ЖК РФ)․ Это земля, на которой непосредственно расположен дом, плюс площадки, дорожки, зоны озеленения, парковочные карманы, инженерные сети и прочие объекты, обслуживающие дом․
• Прилегающая территория — более широкое градостроительное понятие․ К ней могут относиться тротуары, проезжая часть, газоны за пределами кадастрового участка, которые закреплены за домом органами местного самоуправления, но не являются долевой собственниками жильцов․

Что входит в придомовую территорию?

Единого федерального списка нет, однако по практике Росреестра и судебной практике в «придомовый» участок включают:

1. Площадь под самим зданием и под фундаментом․
2. Зоны озеленения, детские и спортивные площадки․
3. Парковочные места открытого типа (в т;ч․ гостевые)․
4. Технологические площадки: мусоросборники, колодцы, газорегуляторные пункты․
5. Внутренние проезды и пешеходные дорожки, расположенные между домами одного кадастрового квартала․

Как определяют границы и площадь?

Кадастровый паспорт и выписка ЕГРН

Площадь придомового участка прописана в кадастровом паспорте и в выписке ЕГРН на объект «Земельный участок»․
Если такого раздела нет, значит земля ещё не сформирована или числится за муниципалитетом․

Формула расчёта по СП 30-102-99 (СНиП)

В случае отсутствия кадастровых данных границу можно условно рассчитать:

S_придом = S_жил × K_уд,

где:

• S_жил — общая жилая площадь всех квартир;
• K_уд — удельный показатель площади земельного участка на 1 м² жилья (зависит от года постройки и плотности застройки: от 20 до 50 м²/м²)․

Кому принадлежит придомовая территория?

С 2015 года, согласно ЖК РФ, земля автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений, если:

• дом поставлен на кадастровый учёт;
• сформирован земельный участок под ним;
• выписка ЕГРН содержит сведения о праве «Общая долевая собственность»․

Важно: продать или «выкроить» под личную парковку часть придомового участка невозможно, поскольку он неделим по определению․

Как оформить придомовую территорию в 2024–2026 году

Шаг 1: Проверка кадастрового паспорта

Подайте запрос через rosreestr․ru или МФЦ․ Если участок не сформирован, переходите к шагу 2․

Шаг 2: Формирование земельного участка

• Инициатор – управляющая компания/ТСЖ/совет дома․
• Проводится межевание с привлечением кадастрового инженера․
• Согласование с муниципалитетом (комитет по имуществу)․

Шаг 3: Общее собрание собственников

Необходимо принять решение:

1. О вхождении земли в общее имущество (>50 % голосов от общей площади)․
2. О способе оформления: безвозмездная передача или приобретение (если земля находится в муниципальной собственности)․

Шаг 4: Государственная регистрация права

После подписания договора безвозмездного пользования или акта передачи заявление подаётся в Росреестр․
Срок – 7–10 дней․ Результат – выписка ЕГРН с указанием долевой собственности․

Плюсы и минусы контроля над придомовой территорией

Частые ошибки и как их избежать

Ошибка 1: Путаница «придомовая» = «прилегающая»

Если в выписке ЕГРН фигурирует «прилегающая территория», но право собственности не прописано — значит земля муниципальная, и ТСЖ не может самовольно огораживать её шлагбаумом․

Ошибка 2: Самовольное разделение парковки между подъездами

Даже если жильцы договорились «на словах», переделка требует решения общего собрания и согласования с надзорными органами․

Ошибка 3: Игнорирование согласования с МЧС и ГИБДД

При установке шлагбаума нужно обеспечить проезд пожарной техники ≥3,5 м и сохранить пешеходные проходы․

Придомовая территория — это официальный земельный участок, включённый в состав общего имущества многоквартирного дома․
Она может быть оформлена в долевую собственность жильцов через межевание, общее собрание и регистрацию в Росреестре․
После 2024 года процедура упрощена благодаря электронному межеванию и сервису «Домклик-Земля»․
Главное, не путать «придомовую» с «прилегающей» и не забывать, что любое распоряжение участком возможно только решением большинства собственников․