Важно знать: дарение, это безвозмездная передача имущества. Если вы хотите безопасно передать квартиру от сына к матери, нужно учесть не только юридические нюансы, но и возможные риски в будущем. Ниже — подробный алгоритм, который защитит обе стороны.
Проверяем, можно ли вообще дарить квартиру
- Обременения. Если квартира в залоге у банка или под арестом, дарить нельзя. Погасите долги/залог заранее.
- Супруг/супруга сына. Если квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью. Тогда потребуется нотариальное согласие супруга (ст. 34 СК РФ).
- Доля в квартире. Дарить можно только свою долю. Остальные собственники должны письменно отказаться от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).
Собираем документы
Для нотариального оформления потребуются:
- Паспорта сына и матери (плюс согласие супруга, если нужно).
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (действует 30 дней).
- Кадастровый паспорт/техплан BTI (не старше 5 лет).
- Выписка из ЕГРН о лицах, зарегистрированных в квартире.
- Договор дарения (готовит нотариус).
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (берётся у управляющей компании).
Составляем договор дарения
Запомните: договор должен быть нотариальным, если квартира в долевой собственности или стоимость дарения > 3000 МРОТ (в 2026 году ≈ 3 млн ₽). В остальных случаях можно обойтись простой письменной формой, но нотариат — гарантия от «завтрашних» проблем.
Как выглядит договор:
- Признаки безвозмездности: «Сын передаёт квартиру матери безвозмездно, в счёт дарения».
- Полный адрес объекта, кадастровый номер, площадь.
- Условие о сохранении права пользования (если сын хочет остаться проживать, оговорите это отдельно).
- Отсутствие прав третьих лиц (залог, рента, аренда).
Оплачиваем госпошлины и налоги
| Что платим | Сумма |
|---|---|
| Госпошлина за регистрацию перехода права (Росреестр) | 2000 ₽ |
| Нотариальные услуги | 5 000–15 000 ₽ (зависит от региона и стоимости квартиры) |
| Налог на доходы физлиц | 0 ₽ — близкие родственники (мать и сын) освобождены (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) |
Подаём документы в Росреестр
После подписания договора у нотариуса:
- Нотариус сам отправляет электронную заявку в Росреестр (МФЦ «одного окна»).
- Ожидаем 5–9 рабочих дней — приходит выписка ЕГРН на мать.
- Забираем готовые документы в МФЦ или получаем курьером.
Защищаемся от возможных рисков
Для сына
- Опека. Если у матери появятся новые дети/наследники, квартира всё равно останется за ней. Сын не сможет вернуть подарок, если не оговорён пожизненное проживание.
- Дарение с условием. Нельзя «отменить» дарение, если мать продаст квартиру. Решение — оформить доверительную собственность через договор пожизненной ренты (но это уже не дарение).
Для матери
- Регистрация имущества. Убедитесь, что в ЕГРН указана именно мать как собственник.
- Проверьте, не числится ли сын совладельцем. Должна быть 100 % доля матери.
Что делать, если сын передумает
Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор дарения только в двух случаях:
- Мать совершила покушение на жизнь сына или его семьи (ст. 578 ГК РФ).
- Квартира подарена, но ещё не передана. Тогда сын может отказаться.
Краткий чек-лист
- ☐ Проверены обременения и доли
- ☐ Получено согласие супруга (если нужно)
- ☐ Собраны все справки и выписки
- ☐ Договор подписан у нотариуса
- ☐ Оплачены госпошлина и нотариус
- ☐ Получена выписка ЕГРН на мать
- ☐ Квартира застрахована от споров в будущем
Дополнительный совет: перед дарением проконсультируйтесь с юристом по семейному праву. Иногда проще оформить договор пожизненной ренты или завещание, чтобы сохранить контроль над жильём.
Дата актуализации: 19 апреля 2026 г. Законодательство РФ может меняться, проверяйте нормы на момент оформления.