Акт приёма-передачи квартиры — это не просто бумага «о том, что жильё принято». Это ключевой документ, от которого напрямую зависит, когда именно вы сможете вернуть до 260 000 рублей НДФЛ (а по ипотеке ещё до 390 000 рублей процентов). Ниже ‒ подробная инструкция, как использовать акт правильно и не упустить деньги.
Почему акт приёма-передачи решает всё
Общее правило Налогового кодекса РФ (ст. 220 НК РФ):
- Если вы купили квартиру на вторичном рынке, право на вычет возникает в день регистрации права собственности в ЕГРН.
- Если вы участвовали в долевом строительстве (ДДУ) или покупали квартиру в ЖСК, право на вычет появляется в год подписания акта приёма-передачи (подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина РФ № 03-04-05/49230, 03-04-05/11808).
Кто и когда может подавать заявление на вычет в 2026 году
| Ситуация | Год подачи 3-НДФЛ | Основной док-т |
|---|---|---|
| Купили готовую квартиру в 2025 г. | 2026 | Выписка ЕГРН |
| Подписали акт приёма-передачи по ДДУ в 2025 г. | 2026 | Акт приёма-передачи |
| Акт подписан в 2024 г., но право собственности получено в 2025 г. | 2024 (или позже) | Акт приёма-передачи |
Ключевой момент: если акт подписан в 2024 году, а квартира оформлена в собственность только в 2025, вычет «засчитывается» за 2024 год, и декларацию можно подать сразу после окончания 2024 года.
Список документов для получения вычета по акту приёма-передачи (2026)
- Акт приёма-передачи квартиры (оригинал или заверенная копия).
- Договор ДДУ / ЖСК (копия).
- Выписка из ЕГРН (если право собственности уже зарегистрировано).
- Квитанции / платёжные поручения о перечислении денег застройщику.
- Справка 2-НДФЛ за год, за который подаётся декларация (2025-2026).
- Декларация 3-НДФЛ (электронная или бумажная).
- Заявление о возврате НДФЛ (форма ФНС).
- Свидетельство о браке / рождении детей, если вычет распределяется между супругами.
Как оформить вычет по акту: пошаговая схема
Шаг 1; Получите акт приёма-передачи
Убедитесь, что документ содержит:
- дату подписания;
- адрес квартиры, площадь;
- подписи застройщика и покупателя;
- ссылку на номер ДДУ.
Шаг 2. Соберите платёжные документы
Копии чеков, платёжек, выписки банка должны совпадать с суммой, указанной в договоре.
Шаг 3. Заполните 3-НДФЛ
В программе «Декларация-2026» выберите:
- раздел «Имущественные вычеты»;
- укажите дату права — дату акта приёма-передачи;
- впишите максимум 2 млн руб. (260 000 руб. к возврату) + проценты по ипотеке.
Шаг 4. Подайте документы
- Онлайн: через личный кабинет ФНС или Госуслуги (электронная подпись).
- Офлайн: в ИФНС по месту регистрации или МФЦ.
Шаг 5. Получите деньги
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Как правильно |
|---|---|
| Акт подписан, а вычет не дают, потому что нет выписки ЕГРН. | Выписка не обязательна для возникновения права, но может понадобиться для подтверждения расходов (Минфин, Письмо № 03-04-05/36480). |
| Акт подписали в декабре 2025 г., но подали декларацию за 2024 г. | Заявляйте вычет в том году, когда появился акт, иначе вернут НДФЛ за другой период. |
| Забыли приложить акт при подаче онлайн. | Загрузите подписанный скан в формате PDF, убедитесь, что подписи читаемы. |
ИТОГО: памятка на 2026
- Акт приёма-передачи = дата права на вычет при покупке новостройки.
- Максимум: 260 000 руб. (2 млн руб. × 13 %) + 390 000 руб. процентов.
- Срок подачи: с 1 января 2026 г. и позже, без ограничения лет.
- Самый быстрый способ: подача через сайт lkfl.nalog.ru за 30 минут.
Дополнительный совет: сохраняйте оригиналы актов и платёжек минимум 3 года после получения последнего транша от ФНС — вдруг потребуется камеральная проверка.
Последняя проверка соответствия законодательству — . При сомнениях проконсультируйтесь с ИФНС или налоговым консультантом.