Государственная кадастровая оценка (ГКО) – это официальное определение кадастровой стоимости (КС) объектов недвижимости, проводимое органами Росреестра в соответствии с законодательством РФ. Оценка производится на определённую дату и служит базой для расчёта налога на имущество, а также используется в судебных и иных правовых процессах.

Зачем проводится государственная кадастровая оценка?

• Формирование налоговой базы. Кадастровая стоимость является основанием для расчёта налога на имущество физических и юридических лиц.
• Обеспечение справедливости налогообложения. Регулярный пересчёт позволяет учитывать изменения рыночных цен и инфляцию.
• Подготовка к сделкам с недвижимостью. КС используется в качестве справочной цены при купле‑продаже, аренде, залоге и наследовании.
• Контроль за рыночными процессами. Данные кадастра помогают государству отслеживать динамику цен на землю и здания.

Правовая база ГКО

Основные нормативные акты, регулирующие проведение кадастровой оценки:

1. Федеральный закон № 237‑FЗ «О государственной кадастровой оценке недвижимости» (2022 г.)
2. Закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» (2004 г.)
3. Постановления Правительства РФ о порядке проведения ГКО и о сроках её актуализации.
4. Региональные законы и постановления, уточняющие порядок проведения оценки в субъектах РФ.

Этапы проведения ГКО

Подготовительный этап

Росреестр формирует план проведения оценки, определяет даты «среза» (момент, на который фиксируется стоимость) и объявляет их в официальных источниках (портал Росреестра, региональные сайты).

Сбор данных

Сотрудники кадастровой службы собирают сведения о:

• площадях земельных участков и построек;
• категории и назначении земель (жилая, сельскохозяйственная, промышленная и др.);
• физическом состоянии объектов (год постройки, тип конструкции, наличие коммуникаций);
• рыночных ценах на аналогичные объекты в данном районе.

Оценка недвижимости

Для расчёта КС применяются два основных подхода:

• Метод сравнительного анализа (сравнение с рыночными сделками);
• Метод затрат (стоимость возведения аналогичной недвижимости за вычетом износа).

В 2026 году в большинстве регионов был введён шаг переоценки в два года, а не в четыре, как предлагалось ранее. Это повышает точность данных.

Проверка и утверждение

После расчётов специалисты Росреестра проверяют корректность данных, а затем публикуют результаты в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Информация доступна владельцам через личный кабинет на сайте Росреестра.

Уведомление собственников

С 2026 года собственники получают официальные уведомления о новой кадастровой стоимости. Уведомление содержит:

• адрес и кадастровый номер объекта;
• старую и новую КС;
• пояснение причин изменения (изменения рыночных цен, переоценка земельных участков и т.д.);
• инструкцию по оспариванию результата.

Почему в 2026 году стоимость многих объектов выросла?

Основные причины повышения кадастровой стоимости в текущем году:

• Рост рыночных цен. После стабилизации экономики в 2025 году наблюдался заметный рост цен на жильё и землю, особенно в Подмосковье.
• Обновление методики расчёта. В 2026 году Росреестр отказался от использования индексов рынка недвижимости (ИРН) и перешёл к более точному учёту реальных сделок.
• Увеличение количества новых построек. Активное развитие инфраструктуры привело к повышению спроса и, соответственно, стоимости.
• Региональные корректировки. В Санкт-Петербурге и Московской области проведены дополнительные уточнения, учитывающие новые дорожные проекты и зоны развития.

Влияние изменения КС на налог на имущество

Налоговая база рассчитывается по формуле:

Налог = Кадастровая стоимость × Налоговая ставка (установлена региональными властями) × Коэффициент (если применим)

Таким образом, рост КС напрямую приводит к увеличению суммы налога. Пример расчёта для квартиры площадью 60 м² в Подмосковье:

• Старая КС: 8 000 ₽/м² → 480 000 ₽;
• Новая КС (2026 г.): 9 500 ₽/м² → 570 000 ₽;
• Налоговая ставка: 0,1 %;
• Налог до пересчёта: 480 ₽;
• Налог после пересчёта: 570 ₽.

Платёжки с учётом новых данных обычно приходят в течение 1‑2 месяцев после публикации результатов в ЕГРН.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Если собственник считает, что новая КС завышена, он имеет право подать апелляцию:

1. Собрать доказательства: справки о рыночных сделках в соседних домах, оценочные экспертизы, техническую документацию.
2. Подать заявление в территориальный орган Росреестра в течение 30 дней с даты получения уведомления.
3. При необходимости запросить независимую экспертизу (по согласованию с Росреестром).
4. Получить решение о корректировке стоимости или об отказе в её изменении.

Важно помнить, что без официального обращения изменить КС невозможно.

Ключевые даты и сроки в 2026 году

Региональные особенности

Подмосковье

Оценка охватила около 4,2 млн объектов. Увеличение стоимости в среднем составило 12‑15 %.

Санкт‑Петербург

Чиновники назвали рост «незначительным», однако отдельные районы (Невский, Петроградский) показали рост до 8 %.

Другие регионы

В некоторых регионах (например, Краснодарский край) переоценка будет проведена только в 2027 году в рамках нового двухгодового цикла.

Практические рекомендации владельцам недвижимости

• Проверьте уведомление. Убедитесь, что указанные данные (адрес, кадастровый номер) совпадают с вашими документами.
• Сравните с рыночными ценами. Посмотрите цены на аналогичные объекты в вашем районе через онлайн‑сервисы.
• Подготовьте документы заранее. Если планируете оспаривание, соберите доказательства до окончания срока подачи заявлений.
• Следите за налоговыми платежками. Новые суммы могут появиться в личном кабинете налоговой службы.
• Обратитесь к специалисту. Кадастровый юрист или оценщик поможет сформировать обоснованную апелляцию.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что такое кадастровая стоимость?

Это денежная оценка объекта недвижимости, полученная в результате государственной кадастровой оценки на определённую дату.

Как часто проводится переоценка?

С 2026 года в большинстве регионов установлен двухгодичный цикл переоценки (ранее – каждый 4‑й год).

Нужно ли платить налог, если кадастровая стоимость уменьшилась?

Да, налог уплачивается в любом случае, но его сумма будет рассчитана исходя из новой (уменьшенной) стоимости.

Можно ли самостоятельно изменить кадастровую стоимость?

Нет. Изменения вносятся только через официальные процедуры Росреестра и/или суд.

Где посмотреть актуальную кадастровую стоимость своего объекта?

Через личный кабинет на сайте Росреестра или в МФЦ, предоставив кадастровый номер.

Государственная кадастровая оценка – ключевой инструмент, обеспечивающий справедливое налогообложение и прозрачность рынка недвижимости. В 2026 году в России ускорены темпы переоценки, внедрены новые методики расчёта и сокращён срок «шагов» до двух лет; Для собственников важно своевременно проверять полученные уведомления, оценивать их влияние на налоговые обязательства и при необходимости использовать законные способы оспаривания.

Помните, что своевременное реагирование и подготовка документов помогут избежать лишних расходов и сохранить финансовую стабильность.