Содержание

1. Что считается договором мены
2. Налогооблагаемая база: как определить доход
3. Пошаговый расчёт налога
4. Когда платить не нужно
5. Когда и как подавать декларацию
6. Ответы на популярные вопросы

Что такое договор мены в глазах Налогового кодекса

Согласно ст. 567 ГК РФ договор мены — это двусторонняя сделка, при которой каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой.
В налоговом плане обмен = две продажи, которые совершены одновременно. Именно поэтому для целей НДФЛ каждая сторона считается продавцом своего объекта и одновременно покупателем полученного.

Как определить налогооблагаемую базу

С постановление Конституционного Суда РФ № 10-П/2022 и письмо ФНС РФ № БС-4-11/15013@ от установили единый подход:

• Налогооблагаемым доходом признаётся разница между кадастровой (или рыночной, если она выше) стоимостью передаваемого объекта и рыночной стоимостью полученного.
• Если объект получен дороже, чем отдан, разница считается доходом плательщика и подлежит НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов сверх 5 млн ₽).
• Если получен дешевле или по равной цене, дохода нет, налог не возникает.

Пример расчёта базы

Вы отдаёте квартиру 1 (кадастровая стоимость 5 000 000 ₽) и получаете квартиру 2 (кадастровая стоимость 6 000 000 ₽).
Доход = 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 ₽.
НДФЛ = 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽.

Пошаговый алгоритм расчёта НДФЛ при мене

1. Определить кадастровую стоимость или рыночную оценку каждого объекта в дату заключения договора.
2. Сравнить стоимости: вычесть стоимость Вашего объекта из стоимости полученного.
3. Если разница положительная, это Ваша налогооблагаемая база.
4. Применить вычеты (п. 4).
5. Рассчитать НДФЛ по ставке 13 % (или 15 %).

Когда налог можно не платить

• Минимальный срок владения. Если продаваемый (отдаваемый) объект находился у Вас в собственности более 3 или 5 лет (зависит от оснований приобретения), то доход освобождается от НДФЛ полностью (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
• Имущественный вычет. Можно уменьшить базу на:
  • 1 000 000 ₽ — если объект ранее был куплен;
  • Фактические расходы на приобретение — если есть чеки, ДДУ, выписка ЕГРН.
• Нулевая разница. Если стоимости объектов равны, доход отсутствует.

Пример с вычетом

Доход по расчёту выше — 1 000 000 ₽.
Вычет 1 000 000 ₽ применяется полностью → налогооблагаемая база = 0. Налог = 0 ₽.

Когда и как сдавать 3-НДФЛ

Порядок действий:

1. Сформировать декларацию в программе «Декларация-2026» или через ЛК ФНС.
2. Прикрепить:
   • договор мены + передаточный акт;
   • оценку рыночной стоимости (если применяли);
   • документы на первоначальное приобретение (для вычета расходов).
3. Отправить онлайн или лично принести в ИФНС.

Частые вопросы и ошибки

Можно ли просто не указывать мену в декларации?

Нет. ЕГРН ежедневно передаёт сведения о переходе прав в ФНС. Недоимость + пени + штраф 20 %.

А если квартиру получил по договору мены без доплаты?

Если кадастровые стоимости равны, доход отсутствует. Декларацию подавать не обязательно, но рекомендуется приложить пояснение в ИФНС, чтобы избежать «писем счастья».

Как подтвердить рыночную стоимость?

Только отчётом независимого оценщика, оформленным по ФЗ № 135. Кадастровая цена не всегда равна рыночной;

Учитываются ли доли?

Да. Если обмениваете ½ доли, доход рассчитывается пропорционально доле.

Что со ставкой 15 %?

С 2021 г. при сумме годовых доходов свыше 5 млн ₽ ставка повышается до 15 % на превышение.