Актуально на . Каждый собственник квартиры, дома, гаража или земельного участка сталкивается с термином «кадастровая стоимость». Почему государственная оценка часто отличается от рыночной цены? Как узнать актуальную кадастровую стоимость в 2026 году и что делать, если она завышена? Ответы — в этой статье.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС), это официальный результат массовой оценки объекта недвижимости, проводимой органами Росреестра по утверждённой региональной методике. Она фиксируется на 1 января расчётного налогового года и используется для:

• расчёта имущественного, земельного налогов и НДФЛ при продаже;
• определения госпошлин и нотариальных тарифов при сделках;
• установления арендной платы за государственные земельные участки;
• оценки залогового обеспечения по ипотеке.

В отличие от рыночной цены, кадастровая стоимость не учитывает индивидуальные особенности объекта: качество ремонта, этаж, вид из окон, наличие мебели и т. д. Она рассчитывается по усреднённым показателям и переоценивается не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет; В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка проводится раз в 2 года.

Как узнать кадастровую стоимость в 2026 году

Онлайн через Росреестр

1. Перейдите на официальный сайт Росреестра.
2. Выберите «Справочная информация по объектам недвижимости».
3. Введите кадастровый номер или адрес объекта.
4. В карточке объекта отобразится актуальная кадастровая стоимость на дату последней государственной оценки.

Через Федеральную налоговую службу (ФНС)

• Откройте сайт ФНС.
• В разделе «Электронные сервисы» выберите «Налоговый калькулятор-ФЛ».
• Укажите кадастровый номер — калькулятор покажет КС и предварительный расчёт налога.

Выписка из ЕГРН

Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости:

• онлайн на портале Госуслуг;
• в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.

Стоимость электронной выписки, 300 ₽, бумажной, 750 ₽. В выписке будет прописана точная дата последней оценки и размер КС.

При отсутствии кадастрового номера

Если квартира находится в новостройке и ещё не поставлена на кадастровый учёт, используйте кадастровую стоимость всего дома:

КС квартиры = (КС дома ÷ Общая площадь дома) × Площадь квартиры

Чем отличается кадастровая от рыночной стоимости

Почему кадастровая стоимость выросла в 2026 году

С начала 2026 г. многие собственники получили уведомления о росте КС. Основные причины:

• Индекс роста потребительских цен за 2024–2025 гг. был выше инфляции;
• Обновление кадастровых карт с учётом новой инфраструктуры (метро, дороги, социальные объекты);
• Ошибки в массовой оценке (неверные параметры площади, этажности).

Повышение КС приводит к увеличению налога на имущество и НДФЛ при продаже. Однако, если объект не менял характеристики, налог за 2025 год всё равно рассчитают по КС на г.

Как оспорить или снизить кадастровую стоимость

Досудебный порядок

1. Подготовьте отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости на дату КС (стоимость от 8 000 ₽).
2. Направьте заявление в комиссию при Росреестре по форме № 18.
3. Срок рассмотрения — 30 дней. Приложите: кадастровую выписку, отчёт оценщика, правоустанавливающие документы.

Судебный порядок

Если комиссия отказала, подайте иск в районный суд:

• Истец — собственник;
• Ответчики — Росреестр и региональный орган оценки;
• Исковое требование — установить КС в размере рыночной стоимости.

Госпошлина — 300 ₽. Суд обычно принимает решение в течение 2–3 месяцев. С момента вступления решения в силу перерасчёты налогов делают с начала налогового периода, в котором подано заявление.

Пример расчёта налога на имущество в 2026 году

Квартира 55 м² в Москве

• Кадастровая стоимость на г. — 6 600 000 ₽;
• Ставка для жилых помещений в Москве — 0,1 %;
• Налоговый вычет на квартиру — 20 м².

Налоговая база = 6 600 000 ₽ ÷ 55 м² × (55 − 20) м² = 4 200 000 ₽

Налог к уплате = 4 200 000 ₽ × 0,1 % = 4 200 ₽

Краткий чек-лист для собственника

1. Проверьте актуальную КС на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН.
2. Сравните с рыночной ценой: если разница >30 %, готовьте документы для оспаривания.
3. Учитывайте налоговый период: перерасчёт налога возможен только с года подачи заявления.
4. Храните все квитанции и отчёты: они понадобятся при продаже или в суде.

Кадастровая стоимость — это ключевой показатель для каждого владельца недвижимости. В 2026 году рост КС сделал актуальным вопрос оспаривания завышенной оценки. Своевременная проверка и, при необходимости, обжалование позволят сэкономить на налогах и сделках. Используйте официальные сервисы Росреестра и ФНС, не доверяйте сомнительным посредникам и своевременно обращайтесь к профессиональным оценщикам.