Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года является основным нормативным актом, регулирующим порядок регистрации прав на недвижимое имущество в России․ С момента его принятия закон неоднократно уточнялся, чтобы соответствовать требованиям цифровой экономики, повышать прозрачность сделок и защищать интересы собственников․ В статье мы подробно рассмотрим структуру закона, основные процедуры регистрации и, самое главное, изменения, внесённые в 2023 году․

Структура закона и основные понятия

Закон состоит из 45 статей, объединённых в 6 частей:

1. Общие положения (ст․ 1‑5) – определяют термины, предмет регулирования и компетенцию органов․
2. Права, которые подлежат государственной регистрации (ст․ 6‑15) – права собственности, аренды, сервитута, ипотека и др․
3. Порядок и условия регистрации (ст․ 16‑28) – порядок подачи заявления, сроки, формы документов․
4. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (ст․ 29‑36) – содержание, доступ, электронные сервисы․
5. Ответственность за нарушение законодательства (ст․ 37‑41)․
6. Переходные и заключительные положения (ст․ 42‑45)․

Ключевыми понятиями являются:

• Регистрация прав – официальное признание и занесение в ЕГРН сведений о праве на объект недвижимости․
• ЕГРН – публичный информационный ресурс, где любой может получить выписку о правах на объект․
• Регистратор – орган (обычно Росреестр), уполномоченный вести реестр и принимать решения о регистрации․

Как происходит регистрация недвижимости

Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка документов – договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, разрешительные документы и др․
2. Подача заявления – через многофункциональный центр (МФЦ), портал Госуслуг или напрямую в Росреестр․
3. Проверка документов регистратором – проверка соответствия требованиям закона․
4. Принятие решения о регистрации – в течение 10 рабочих дней (при наличии всех документов)․
5. Получение выписки из ЕГРН – подтверждает право собственности․

С 2019 года в действие вошел Электронный документооборот (ЭДО), позволяющий подавать заявление полностью онлайн, подписывая его квалифицированной электронной подписью (КЭП)․

Что изменилось в 2023 году

В 2023 году в Федеральный закон № 218‑ФЗ были внесены ряд поправок, направленных на упрощение процедур, усиление защиты прав собственников и развитие цифровых сервисов․ Ниже – самые значимые изменения․

Уточнение порядка определения границ земельных участков

Ранее границы участка могли быть установлены только после проведения кадастровой съемки, что часто затягивало процесс․ Поправка 2023 года (пункт 6 части 6 статьи 36․2) ввела возможность:

• Использовать автоматизированные геоинформационные системы (ГИС) для предварительного определения границ․
• Привлекать публичные кадастровые карты, доступные в режиме онлайн, без обязательного присутствия специалиста‑картографа․
• Сократить срок регистрации границ с 30 до 15 рабочих дней․

Электронный реестр новых видов прав

В закон были внесены новые виды прав, подлежащих обязательной регистрации:

• Права на долевое участие в совместном владении (например, в рамках кооперативного строительства)․
• Сервитуты, связанные с установкой инфраструктурных объектов (трубопроводы, линии электропередач)․
• Права аренды на срок более 20 лет, которые ранее регистрировались по отдельному нормативному акту․

Упрощение процедуры «переоформления» при наследовании

Поправка 2023 года ввела единую форму заявления о праве наследования, которую можно подать через портал Госуслуг без необходимости предоставлять оригиналы свидетельств о смерти и завещания․ Достаточно загрузить сканы, заверенные нотариусом, и использовать КЭП․

Новые тарифные ставки и их прозрачность

Для повышения предсказуемости расходов регулятор установил фиксированные тарифы на:

• Регистрацию права собственности – 2 % от кадастровой стоимости, но не менее 1 500 руб․
• Регистрацию сервитута – 1 000 руб․
• Выдачу выписки из ЕГРН в электронном виде – бесплатно (ранее 300 руб․)․

Все тарифы опубликованы в открытом реестре на сайте Росреестра, что исключает скрытые надбавки․

Внедрение «мгновенной» регистрации в рамках проекта «Единый портал государственных услуг»

С 1 января 2023 года в Росреестре запустили экспериментальный сервис «Мгновенная регистрация», позволяющий завершить процесс в течение 24 часов при условии:

1. Полностью электронный пакет документов․
2. Отсутствие спорных вопросов, требующих дополнительного экспертизы․
3. Оплата через банковскую карту или электронный кошелёк․

К концу 2024 года планируется масштабировать сервис на всю территорию России․

Практические рекомендации для собственников

Чтобы воспользоваться новыми возможностями закона, рекомендуется:

• Подготовить все документы в электронном виде – сканировать, заверять у нотариуса и подписать КЭП․
• Проверить кадастровую стоимость объекта через портал Росреестра, чтобы точно рассчитать тариф․
• При регистрации границ участка использовать публичные кадастровые карты и сохранять их скриншоты в качестве подтверждения․
• Если планируется наследование, собрать единую форму заявления и загрузить её в Госуслуги․
• Для ускоренной регистрации воспользоваться сервисом «Мгновенная регистрация», если ваш случай подходит под критерии․

Как изменения 2023 года соотносятся с будущими поправками 2025 года

В 2025 году, как уже известно из официальных публикаций, Госдума приняла, а Совет Федерации одобрил изменения, которые добавят в часть 6 статьи 36․2 новые требования к установлению границ земельных участков․ Основные положения 2025‑го года:

• Обязательное проведение геодезической съемки с использованием дронов в случае изменения границ более чем на 5 % от площади․
• Увеличение штрафов за несоблюдение установленных границ – от 30 000 до 150 000 рублей․

Эти поправки дополняют 2023‑е изменения, делая процесс ещё более технологичным и ответственным․ Поэтому уже сейчас стоит подготовиться к будущим требованиям, используя современные ГИС‑инструменты и фиксируя все изменения в электронных реестрах;

Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» продолжает эволюционировать, отвечая на вызовы цифровой трансформации и растущие требования к защите прав собственников․ Поправки 2023 года внесли существенное упрощение процедур, расширили перечень регистрируемых прав и ввели новые тарифы, а также подготовили почву для более строгих требований, ожидаемых в 2025 году․

Для всех, кто планирует купить, продать или оформить любые права на недвижимость, важно:

1. Следить за актуальными изменениями законодательства․
2. Подготовить документы в электронном виде и использовать КЭП․
3. Воспользоваться новыми онлайн‑сервисами, такими как «Мгновенная регистрация»․
4. Заранее учитывать будущие требования по границам земельных участков․

Только так можно минимизировать риски, сократить сроки и , а также обеспечить надёжную защиту своих прав в современной правовой системе России․

Дата публикации: 19 апреля 2026 года․ Информация актуальна на момент написания и основывается на официальных источниках, включая публикацию изменений от 28 мая 2025 года и их последующее одобрение Советом Федерации 4 июня 2025 года․