Актуальность темы: с 1 марта 2025 года в России полностью вступил в силу Федеральный закон об освоении и использовании земельных участков, а с 1 сентября 2025 года добавились новые критерии изъятия «бесхозных» и неиспользуемых земель. Ниже ‒ подробная инструкция, что изменилось, в каких случаях участок могут изъять и как защититься;

Основания для изъятия земельного участка

Государственные и муниципальные нужды

• Для чего: строительство дорог, объектов инфраструктуры, обороны, магистральных трубопроводов и др.
• Как решается вопрос:
  1. Орган власти принимает решение о подготовке проекта изъятия.
  2. Проводится кадастровая оценка; собственнику направляется предложение о добровольном отчуждении.
  3. При отказе — решение суда и обязательная рыночная компенсация.

Федеральное казначейство в письме № 03-03-06/1/43047 от разъяснило: если вместо компенсации собственнику предоставлен равноземельный участок, сумма компенсации не облагается НДФЛ. При получении денег НДФЛ не удерживается только при изъятии для госнужд (ст. 217 НК РФ).

Неиспользование по назначению

• Когда применяется:
  • отсутствие построенных и зарегистрированных объектов капитального строительства в течение 3 лет с момента приобретения участка;
  • земля используется не по целевому назначению (например, ИЖС-участок используется под складирование отходов);
  • территория захламлена или наносится вред окружающей среде (ст. 8.7 КоАП РФ — штраф до 100 000 руб.).

Признаки «бесхозности»

Новые критерии, введённые с 1 сентября 2025 года:

1. Не внесены сведения о праве собственности в ЕГРН.
2. Нет налоговых начислений и деклараций более 3 лет.
3. Отсутствуют объекты капитального строительства и съёмочные материалы подтверждают запустение.

Исключение: участки многодетных семей и должников по налогам не могут быть изъяты по данному основанию до 1 января 2028 года (мораторий, утверждённый Госдумой ).

Процедура изъятия при неиспользовании земли

Этап 1. Выявление признаков

Комиссия муниципалитета или Росреестр выявляет участок, соответствующий критериям.

Этап 2. Предписание и штраф

Владельцу направляется предписание устранить нарушения в 6 месяцев. Одновременно выписывается административный штраф.

Этап 3. Суд

Если нарушения не устранены, орган местного самоуправления обращается в суд с иском о принудительном изъятии. Собственник вправе:

• представить доказательства освоения участка (договор подряда, фото, чеки на материалы);
• указать уважительные причины (военная служба, болезнь, долгий процесс согласования строительства);
• требовать предоставления аналогичного участка взамен и компенсации убытков.

Этап 4. Принудительный аукцион

После вступления решения суда участок выставляется на торги. Вырученные средства, за вычетом расходов, возвращаются бывшему собственнику.

Как защититься и не потерять землю

• Регулярно платите налоги и кадастровую плату. Даже пустой участок должен числиться в налоговой.
• Фиксируйте пользование: установите временный забор, разместите скворечник, теплицу, оформите договор аренды под садоводство.
• Не допускайте свалок. Проводите субботники, заключайте договор с вывозом мусора.
• Ведите «дневник строительства»: храните договоры с подрядчиками, платёжные поручения, фото-отчёты.
• Если получили предписание — реагируйте в срок. Подайте письменные возражения и доказательства в администрацию.
• Пользуйтесь мораторием: многодетные семьи, инвалиды, участники СВО могут запросить отсрочку.

Календарь ключевых изменений

Что делать сегодня: алгоритм быстрого аудита участка

1. Проверьте ЕГРН. Зайдите на rosreestr.gov.ru → «Справочная информация». Убедитесь, что право собственности отражено корректно.
2. Сравните кадастровый и фактический адрес. При несоответствии подайте заявление в МФЦ.
3. Оплатите налог за 2025 год. Даже 100 рублей — это доказательство, что земля «на контроле».
4. Сфотографируйте участок с привязкой к дате (фото с геолокацией).
5. Если строительство не начато — подайте уведомление о планируемых работах до . Это «запускает» трёхлетний срок заново.

Изъятие земельного участка в 2025–2026 гг. возможно по двум основным «веткам»: для государственных нужд (с полной компенсацией) и при неиспользовании (по новым критериям). Соблюдение простых правил — оплата налогов, фиксация пользования, своевременные документы, сводит риск к нулю. При получении любых претензий действуйте оперативно и обращайтесь к земельному юристу.

Полезные ссылки:
rosreestr.gov.ru — официальные выписки ЕГРН
gosuslugi.ru — подача уведомлений о строительстве