Многие собственники недвижимости ошибочно считают, что при продаже любой квартиры придётся отдать государству 13 % от полученной суммы. На практике существует несколько законных способов полностью избежать уплаты налога или существенно его сократить. В этой статье мы разберём все актуальные на 2026 год основания для нулевой ставки и покажем, как оформить нужный вычет без ошибок.

Когда продавец вообще не платит НДФЛ

Минимальный срок владения

Если квартира находилась в вашей собственности достаточно долго, налоговая не требует уплаты НДФЛ. С 2021 года правило «три года» превратилось в «пять лет», но есть важные исключения:

• 3 года, если жильё:
  • досталось по наследству или дару от близкого родственника;
  • было приватизировано;
  • перешло по договору ренты или пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена на вторичном рынке, в новостройке по ДДУ и т.д.).

Пример. Если вы купили квартиру 01 марта 2021 года и продаёте её в апреле 2026-го, срок владения составит 5 лет и 1 месяц, НДФЛ платить не нужно.

Цена ≤ 1 млн руб.

Даже если срок владения короткий, но вы продаёте долю или квартиру дешевле 1 000 000 ₽, налоговая применяет имущественный вычет в размере 1 млн руб., что автоматически обнуляет налогооблагаемую базу.

Как «обнулить» ставку вычетами

Если исключения выше на вас не распространяются, используйте имущественный вычет. У вас есть два варианта, и вы вправе выбрать более выгодный.

1. Фиксированный вычет 1 млн руб.
   Подходит, когда цена продажи невелика или нет подтверждающих документов о расходах.
2. Вычет «доход минус расходы»
   Если вы когда-то покупали эту же квартиру, можете вычесть из цены продажи все документально подтверждённые расходы, включая:
   • стоимость квартиры по ДКП;
   • проценты по ипотеке, если квартира была в кредите;
   • дополнительные траты на отделку (при условии, что они указаны в договоре).

Сравнение вычетов

Как подать декларацию 3-НДФЛ

1. Подготовьте документы:
   • ДКП купли-продажи (обе сделки);
   • Справка 2-НДФЛ (если хотите вернуть налог с других доходов);
   • Квитанции, чеки, договоры подряда на ремонт (для вычета «доход-расходы»).
2. Заполните декларацию:
   
   В ЛК ФНС онлайн или через «Декларацию 2026».
3. Подайте до 30 апреля 2027 года (за 2026 год).
4. Уплатите или получите переплату: при нулевой базе налог не платится, но декларация подаётся.

«Подводные камни» 2026 года

• Кадастровая стоимость: если цена в ДКП ниже 70 % кадастра, налоговая всё равно посчитает 70 % кадастра как доход.
• Семейная ипотека 2025–2026: льготный процент не входит в расходы, но основной долг — входит.
• Доли несовершеннолетних: родители могут применить вычет за детей, но только один раз на ребёнка.

Чек-лист: как продать квартиру без налога

1. Проверьте дату регистрации права в Росреестре.
2. Если срок владения ≥ 3 или ≥ 5 лет — вы свободны.
3. Если меньше, рассчитайте оба вычета и выберите меньший налог.
4. Соберите документы на расходы или просто заявите 1 млн ₽.
5. Включите стоимость в договоре не ниже 70 % кадастра.
6. Не забудьте подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.